容積率　街区単位使用で優遇　総合設計制度指針に新基準　ビル密集地区解消へ

　国土交通省は、老朽化したオフィスをはじめとする建築物が密集している地区での建替えを促進したい考えだ。このほど、市街地の環境整備に資する建築計画について容積率の割り増しなどを行う総合設計制度の運用指針(許可準則と技術基準)を改正し、新たな基準を盛り込んだ。新基準は、容積率割り増しなどの根拠として、従前から評価している敷地内で確保された公開空地面積に併せて、街区単位をまとめて使用することを評価するもの。実際に制度を運用する自治体に通知し、取り組みを促している。

　今回の改正は、老朽建築物の建て替え促進に併せて、1000平米程度の敷地の中が更に細分化された街区の解消が大きな目的だ。

　東京の新橋や上野で見られる細分化された土地にビルが立地している状況は、エネルギー利用の非効率性などが指摘されているところ。しかし、現行の総合設計制度の基準は、空地の規模に応じて容積率が増大するものとなっているため、1000平米程度の土地で無理に空地を確保すると、不合理な設計になってしまうという。

　そのため新基準は、計画対象となる敷地が1000平米程度でも、ある程度整った敷地であれば評価できるよう作成。街区の一辺全てを占めた場合などを容積率割り増しや斜線制限除外の根拠に位置付けた。併せて、建て替え後は「環境に配慮した建築物であること」も要件にすることで、建て替え後のビルが環境に配慮するよう担保する。

　国交省が示す総合設計制度の指針は、あくまで目安。自治体がその指針を踏まえ、独自の運用を行っている。そのため、今回の改正に従った運用が進むかは、自治体次第となっている。

　なお、東京都は今回の改正を踏まえた今後の運用方針について、「まだ決まっていない」と話している。

　老朽建築物の建て替えに資する容積率の緩和は、10年6月に閣議決定された規制・制度改革に係る対処方針や、同9月に閣議決定された経済対策に盛り込まれた規制改革100に位置付けられていた。今回の改正はこの要請にこたえたもの。政府方針の対応で規制緩和

　建て替え促進に向けた容積率の緩和のほかにも、規制改革の対処方針や経済対策の要請にこたえる国交省の規制緩和が、このほどまとまった。太陽光発電設備の設置円滑化や、マンション建て替え円滑化法に基づく建替え組合の設立認可要件の緩和、建築確認、審査手続きの簡素化などだ。

　太陽光発電設備の設置円滑化に向けては二重規制を解消する。同設備のうち、高さが4メートルを超えるものは、電気事業法上の規制に併せて、建築基準法上の建築確認が必要になる。このため、建築確認対象から除外し、電気事業法上の規制に一元化。11年10月1日に施行する。

　また、マンション建替え円滑化法に基づく建替え組合の設立認可要件は、地域の実情に配慮する。建て替え後の各住戸について、居室数要件を廃止(現行は2以上)するほか、各住戸面積(現行、原則50平米以上)は、建替え組合の設立を認可する都道府県知事などの裁量に任せる。施行は12年4月1日。

　そのほか、建築確認や審査手続きの簡素化では、データベースシステムなどで確認可能な事項は提出書類や記載事項を省略できるよう申請図書を合理化する。こちらは11年5月1日施行。