全国の中心市街地はいま　にっぽん「地価一番」物語(48)香川県高松市磨屋町　日本不動産研究所

活力あふれる街へ

　丸亀町商店街など

　再開発への期待◇地価、ピーク時の9%

　高松市は香川県の県庁所在地で、四国の政治・経済・文化の中枢管理都市として発展してきた。05年9月と06年1月、周辺6町と合併、新高松市になった。現在の人口は四国第2位の約42万で、ここ数年は微増傾向にある。

　中心商業地としては、「中央通り」「高松中央商店街」「サンポート地区」がある。中央通りには、地価公示の最高価格地(高松5-1、磨屋町)がある。大手生保・損保ビルなどが立ち並ぶ四国随一の事務所街を形成する一角だ。地価は91年、92年(1平米当たり580万円)をピークに下落し続け、06年には54万円になった。

　相対的割安感や中心部商店街再開発の影響で、08年には57万円になったが、リーマンショックで再び下落。10年には52万円と、ピーク時の約9%の水準まで下がった。この間、オフィスの空室率は20%前後まで上昇し、地価の下落幅は拡大した。

　高松中央商店街はほぼ全域をアーケードが覆う8つの商店街で成る。総延長約2.7キロと全国一の長さを誇る。具体的には常磐町、トキワ新町、南新町、田町、ライオン通、丸亀町、兵庫町、片原町の各商店街だ。

　その中心は丸亀町商店街で、南北に延びる約470メートルをA-Gの7街区に分け、再開発事業が行われている。

　北端のA街区は06年12月、再開発ビル(高松丸亀町壱番街)として開業。東館と西館に分かれ、1階から3階までを商業、4階をカルチャーやレストランなど、5階から9階が住宅という構成。その北端には日本一の高さのアーケードドームが建設された。

　B街区とC街区は09年、10年に高松丸亀町弐番街、丸亀町参番館として開業。現在、最南端のG街区が12年春の開業を目指して建設中だ。店舗、ホテル、共同住宅、駐車場を中心とした12階建てと13階建てが予定されている。◇中心街三様の動き

　また、サンポート地区は高松港頭地区総合整備事業として、県と市が高松港周辺を埋め立ててできた地域で、商業や公共施設の建設が予定されていた。99年から工事が進められ、01年に新高松駅舎、全日空ホテルクレメント高松が完成。04年3月には商業施設の核となる高松シンボルタワーが開業した。だが、06年に高松地方合同庁舎が竣工して以降、地域の熟成度は上がらず、未利用地が残っている。

　このように、高松市の中心商業地は三者三様の様相を見せている。今後、丸亀町商店街の再開発が完成すると、顧客の誘引力が強化されるだろう。地価水準の格差が次第に縮小して、最高価格地が丸亀町商店街に移る可能性も十分に考えられる。((財)日本不動産研究所高松支所、不動産鑑定士・冨永和志)