マンション長命化で協議会　関連業界が連携、提言も　大規模修繕の増加が背景

　高層住宅管理業協会(東京都港区)はこのほど、「(仮称)マンション長寿命化協議会」の設立を発表した。大規模修繕工事の市場拡大を受け、マンションの長命化に資する仕組み作りや課題の検討を、関連業界が協力して行う。

　座長には、明海大学不動産学部の斎藤広子教授が就任。管理協の黒住昌昭理事長、一般社団法人日本マンション管理士会連合会・親泊哲会長、同マンション計画修繕施工協会・坂倉徹会長、NPO法人全国マンション管理組合連合会・穐山精吾会長らのほか、国土交通省の担当官も委員を務める。

　管理協では、90年度に743億円だった大規模修繕の市場規模が、10年度に約8倍(6128億円)、20年度には約12倍(8873億円)に達すると予測(グラフ参照)。経年化に伴い多くのマンションで大規模修繕工事が行われることに加えて、00年以降開発が進んだ超高層マンションが1回目の大規模修繕実施時期を迎えること、築後30年が目安とされる共用部の設備改修が増えると見られることが根拠だ。

　また、黒住理事長は建て替えが進んでいない現状にふれ、「決議が成立し反対住戸の買い取りを請求しても、実際には訴訟問題に発展するケースも出ている」と指摘。容積率が確保できず、建て替えが法的に難しいマンションが少なくない実態も示された。

　こうした状況を踏まえ発足する協議会では、「大規模修繕工事に関する瑕疵(かし)担保保険の推進と履行保証制度」「維持修繕技術の向上と耐震化を進める方策」「維持管理のための方策(第三者管理など)」といった項目について検討する。全6回を想定し、4月下旬に第1回を開く。最終回は公開シンポジウムを予定しており、12年末に答申をまとめる方針だ。実際、何年持つのか?

　60年、100年、200年…。各団体によって様々な数字が示されているが、実際のところマンションは何年持つのだろうか。NPO法人埼玉県マンション管理組合ネットワーク内の専門家集団、マンション問題総合研究所(埼玉県さいたま市)に、構造的な耐用年数について話を聞いた。

　鉄筋(鉄骨)とコンクリートで建物を支える構造のマンション。その耐用年数を左右するのが、コンクリートの状態だ。

　通常、鉄筋は空気に触れると酸化して錆びる。それをアルカリ性のコンクリートで覆い防ぐわけだが、時間の経過と共にコンクリートが空気中の二酸化炭素と反応し、表面から中性化していく。そうして保護機能が弱まり、中性化が内部に達すると、鉄筋が錆び建物全体の耐力低下を引き起こす。

　「ひび割れ」の有無も、『寿命』に直結するという。ひびから入り込んだ水が浸み込んだ場合、鉄筋はたちまち錆びて膨張する。その結果ひびが更に拡大し、やがて表面のコンクリートがはがれ落ちる事態をも招く。

　マンションを長く持たせるなら、当然これらの劣化事象に対処しなければならない。中性化を抑制するには、仕上げ材の施工が有効だ。例えばビニルクロスを張った場合、中性化の速度を打ち放し状態の0.004倍に抑えることができるという。発生後でも、修繕時に外壁を塗装し直すことで、中性化が進むのを遅らせることができる。その後の手入れ次第で、耐用年数を延ばすことは十分可能というわけだ。同様にひび割れについてもきちんと補修し、水の侵入を防ぐ措置が求められる。

　また、建物の耐用年数を決める要素にはもう1つ、給排水管や電気関連などの共用部の設備がある。いくら『箱』の状態が良好でも、『中身』が劣化すれば建物自体の寿命は縮んでしまうため、これらの更新も必要だ。同研究所の鳥海順一理事は、「行き届いた品質監理のもとで施工されたマンションについて、居住者が『長く持たせよう』という意志を共有し維持管理していくこと。こうした条件がそろえば、70年は持つとみていいのでは」と話す。