相続への対応急務　課税対象者が5割増　不動産活用増えるか

　平成23年度税制改正大綱で、相続税の基礎控除額縮小と税率見直しに伴う増税が決まった。同年度の予算成立後は、相続税の対象者の割合が現在の平均4.2%から6%強に拡大するとみられている。地価の高い大都市圏、特に東京などにおいては、この割合が2ケタを超えるとも言われる。法人税率引き下げの財源を確保するための増税が、一般消費者にも飛び火した格好だ。この影響を強く受けそうなのが節税や贈与を目的とした不動産投資の分野で、その影響を探った。

　今回の相続税改正では、基礎控除額が現行の「5000万円+1000万円×法定相続人の数」から、「3000万円+600万円×法定相続人の数」に引き下げられる。税率についても、法定相続人の取得金額が2億円までは現行と同じだが、1億-3億円は40%、3億円超が50%だったのが、40%-55%を5%刻みの4段階に分けたうえ、最高税率が55%(6億円超)に引き上げられる。遺産が高額になるほど相続税率がアップすることになる。

　東京シティ法律事務所の税理士・村岡清樹氏は、「今回の非課税枠引き下げで、都内の高級住宅地などに不動産を持っている人などは課税対象に入ってきてしまう」と指摘する。更に、「去年4月1日の小規模宅地の特例の厳格化とのダブルパンチで、特に同居親族がいない人のケースなどは更地評価となって大幅な増税が予想される」という。

　小規模宅地の厳格化では、宅地面積などの一定条件に該当する相続財産について50%か80%の評価減が受けられたが、この特例の適用条件が実質大幅に縮小されている。

　村岡氏はまた、「税金面では、納税資金の確保と確保できない場合の節税が大きなポイント。不動産がこれまで通り節税に効果が高いことは変わりはなく、可能な部分で不動産の活用が増えることは確実」とみている。紛争増加も懸念

　ただ賃貸市況が低迷しているため、返済をしっかり見据えた収益不動産などへの資産組み換えが重要だともいう。

　また、相続の対象者が拡大すると、相続争いなどの弊害も懸念されるところだ。

　「日本の相続税率は世界的に見ても高い水準にあり、課税対象が拡大することは、大衆課税に近づいているということ」と海谷・江口・池田法律事務所の江口正夫弁護士は見ている。「家庭裁判所に持ち込まれる相続の相談は年々、増加傾向で、実際に相続税を払う人の3倍にもなる。最近は家を継ぐというより遺産分けの意味合いが強く、遺産分割に対する意識がシビアになってきている」と話す。

　江口氏によると、最近は遺言の作成から遺産分割、登記までをワンストップで受ける金融機関の遺言信託の利用も増えているが、実際に遺言を作って相続に備えるケースは、欧米の8割と比べると日本は約1割の低い水準にとどまっているという。

　「遺言を作成した後も相続内容を変更できることや、処分方法を変更できることを知る人が少ない」ことが背景にあるためで、更に、「遺言を作成する平均年齢が平均70代と遅いのも問題で、早ければ40、50代から、遅くても60代後半までには準備しておくことが望ましい」ともいう。コンサルは商機に

　高齢化などを背景に、不動産業界でも相続を事業に取り込む動きが活発になっている。相続支援研究会を立ち上げた日本賃貸住宅管理協会(三好修会長)では、相続に関する勉強会を継続的に開催している。この会に毎回参加する賃貸会社クオリスコミュニティ社長で、同協会東京副支部長でもある小林正宣氏は、「今のうちに専門知識をできる限り吸収して、備えておきたい」と参加理由を語る。

　小林氏は賃貸管理会社が相続にかかわる意義について、「相続は事前に相談しにくい。だからこそ管理物件を通じ密接にかかわる管理会社がオーナーに早めの対応を促す必要がある。土地、不動産が9割近くを占める相続財産の処分、活用で管理会社、宅建業者が貢献する余地は大きい」ことを挙げる。10年ほど前から相続コンサルを目指してきたという小林氏。より専門的な提案のためにFP資格も取得し、弁護士や税理士とのネットワークも広げてきた。

　相続税の増税、課税対象の拡大により、節税目的で不動産へ資金をシフトする流れが強まることや、非課税枠拡大で減税される方向の贈与を使って子や孫への住宅取得資金贈与なども大きな流れになりそうだ。

　相続・贈与に関係する不動産の動きとしては、90年代のバブル期に「相続対策は借金で」という風潮が一時期広まった。アパートやビルの取得が活発になったが、その後の資産デフレで破たんに追い込まれるケースも続出した。「相続税の大衆化」という点では、当時との共通点も多い。資産デフレにある現在も、甘い返済計画による借り入れや、相続対策と不動産投資の混同には十分注意を払う必要があることは同じだ。

　バブルの最中でも、管理を依頼されている地主には一切アパートを建てさせなかった業者がいる。一方、不動産への過剰投資が原因で街が荒廃、その後始末を担ってきたと語る地域業者もいる。今後、相続対策に悩む人たちが増えることは明らか。過去の教訓を生かせるか、不動産業者の専門性が問われることになる。