スターツプロシード投資法人　賃貸住宅の契約状況を開示

高まる賃料の減額圧力

　礼金設定し収益補う

　賃貸住宅、マンスリーマンション、高齢者施設の投資割合100%のスターツプロシード投資法人がこのほど第10期の運用実績と賃貸借契約更新、新規設定賃料の状況などを開示した。同投資法人は首都圏中心に中間所得者層を対象にした賃貸住宅へ投資することで、安定運用を目指すのが基本方針。

　世界的な金融危機を経たリート市場では、オフィス投資に比べて賃貸住宅投資の安定が改めて見直されたが、賃貸住宅も高額賃貸市場は賃料下落が顕著。そうした事業環境の中でシングルからファミリーまでの分散投資を特徴とし、中間層を対象とする安定した運用状況は注目される。

　同期は、前期からのポートフォリオの変更はなく、運用資産76棟2868室で稼働率は97.54%(前期末96.22%)に上昇。NOIのエリア別分散状況は東京57.5%、千葉18.6%、神奈川4.6%、埼玉3.9%、政令指定都市12.5%、地方主要都市2.8%だった。

　運用実績を見ると、賃貸料収入は13億5415万円(前期比0.48%増)で横ばいだったが、礼金(1922万円/12.7%減)と更新料(1749万円/39.45%減)はそれぞれ大きく減少した。

　また、期中に契約を継続更新した154件のうち、賃料が現状維持できたのは148件で、増額1件、減額5件だった。一方解約後の新規設定賃料は現状維持48件に対して増額40件、賃料調整で減額としたのは108件だった。

　ただ解約物件の新規募集における礼金の設定では、現状維持43件、増額74件、減額79件。金額ベースでは、増額分784.3万円が減額分の458.8万円を大きく上回った。

　従前契約が「礼金・敷金なし」の物件を中心に礼金の設定を推進したことで、設定賃料は減少した一方、新規契約による礼金設定で、一部収益をカバーした格好だ。