東京カンテイ中古マンション価格(597)　JR埼京線

再開発物件が相場けん引

　中古マンション価格(3.3平米単価)の推移

　データ提供:東京カンテイ。単位:万円

　カッコ内は販売事例の築後経過年数◆JR埼京線駅名

　現在

　1年前

　2年前板橋

　177(14.0)

　172(15.9)

　184(14.9)十条

　156(15.8)

　158(12.3)

　142(14.8)北赤羽

　161(10.7)

　141(14.9)

　149(13.6)浮間舟渡

　155(10.1)

　153(9.2)

　148(10.7)戸田公園

　118(13.1)

　106(14.9)

　110(15.4)戸田

　93(18.4)

　100(14.8)

　93(16.8)北戸田

　97(18.8)

　88(15.4)

　92(17.2)武蔵浦和

　123(15.3)

　99(17.0)

　111(15.3)中浦和

　117(12.8)

　90(16.0)

　97(16.5)南与野

　96(14.5)

　81(15.5)

　89(15.5)与野本町

　78(23.0)

　67(23.2)

　88(19.8)北与野

　131(16.5)

　127(18.1)

　129(21.2)※ファミリーマンションを対象に10年9月-11月の3カ月間の売り出し事例を集計した平均値

　JR埼京線の掲載12駅における3.3平米当たりの平均価格は123万円。1年前に比べて14.3%、金額にして15万円上昇した。事例数は1010件(301件増)。平均築年数は15.3年(1年前15.6年)、平均専有面積は65.7平米(同64.0平米)だった。

　上昇した駅が大半を占めるが、築年数の若返りが主要因であるケースも多い。また、埼玉県内の駅では、再開発に伴い供給された大型物件が相場を左右する傾向も見られる。

　板橋は、築10年未満の事例が急増したことで上昇。だが、事例を個別に見るとむしろ下落傾向にあり、特に3000万円台後半のファミリー事例が弱含みだ。

　十条では、築20年を超える事例が急増したが、坪単価は120万円弱の水準を維持しており、築浅との価格差が30万円程度に収まっている。

　武蔵浦和は大幅上昇したが、築浅事例の流通増によるところが大きい。駅前に複数あるタワー物件には割高感があるため、価格調整が続く可能性も。とは言え、これらの事例が相場をけん引する構図に今後も変化はなさそうだ。

　同じく上昇した中浦和では、築10年未満の事例が多く発生したうえ、築20年未満で3000万円以下のファミリー事例が上昇傾向にある。00年以降も継続的に物件が供給されたため、築浅ストックは豊富。ただ、新築の割安感が増すと相場が落ち込むことも考えられる。

　北与野には、74年に供給された日本初とみられるタワー物件がある。坪単価は100万円強の水準を維持。その後も再開発に伴いタワー物件が続々と建設され、相場を押し上げている。浮間舟渡(東京都北区)

　児童数増え学校移転

　北区浮間と板橋区舟渡にまたがる位置に駅舎がある。85年、沿線開通と同時に開業。それまで付近はJR赤羽駅を最寄りとするバス便立地だったが、工場跡地などにマンションが建設され始め、特にここ数年で供給が活発化した。それに伴い人口も増え、駅前にあった北区立の小学校が09年、教室数の不足などを理由に近辺へ移転して開校。また11年5月には、高齢者施設を併設した総合病院が開業する予定だ。

　11年春に販売予定の新築マンションは、ファミリー住戸が3000万円台前半から価格設定されている。そのため中古の築浅と競合し、直近は3000万円を超えると「全く動きがない」(地元業者)状況。

　一方、2000万円台前半のファミリー住戸の需要が拡大している。ただし、「安全性の問題から、まず新耐震基準を満たした物件を紹介することにしている。そのため、数は多くない」(同)という。

　地元での住み替えニーズが中心だが、赤羽付近で探していた層が割安感を魅力として流れてくるケースもある。