トラブルを未然に防ぐ!　不動産調査の実務ノウハウ(94)　重要事項添付書類　チェックポイント16

　売買契約の予定日に間に合うように役所調査で取得した重要事項添付書類は、「役所が交付した書類なのだから問題ない。大丈夫!」などと、つい思いがちです。「地積測量図面の寸法が現地と違うため、設計計画した住宅が建たない!」「開発計画図面の記載寸法を超える違法な擁壁工事を売主がしているため、再建築の確認が出ない!」

　このような「重要事項添付書類の現地照合をめぐる紛争」は、致命傷となることが多いです。

　そこで、「添付書類の主な現地確認チェックポイント」を一覧にしてみました。

　(1)「公図」は「地形、位置の照合の参考資料で、証拠能力はない、とされています。曲がり角には境界標が存在する場合が多いため、境界標の位置を確認します」(2)「地図」は、「現地指示能力及び現地復元能力を有し、土地の所在、範囲を特定する際の重要な資料。境界標を確認します」(3)「登記建物図面」は、「図面と現況建物の形状が相違するときは、増築・改築の可能性があります。相違個所を建物図面に追記表示します。増築未登記の場合は『未登記建物』の取引方法の説明が必要」(4)「筆界特定書写」は、「筆界位置と所有権境の位置は、現地で分かるような添付写真などが必要です」(5)「地積測量図・換地図」は、「現地の寸法と図面とが相違する場合は、相違個所を図面に追記表示します。77(昭和52)年9月3日以前の地積測量図は信憑(ぴょう)性が低いとされます」(6)「建築確認通知書・証明書」は、「検査済証交付の有無を確認します」(7)「建築計画概要書」は、「建物配置、敷地形状、延べ床面積、高さ等は現行の法令に適合するかどうかを、確認します。『隣地境界接近のため隣接地主と協議すること』などの注釈があるときは、現地の状況を確認します」(8)「道路位置指定図」は、「現況が図面と相違する場合は、相違する個所を写真添付し、役所の指導内容を確認します」(9)「水路境界確定図」は、「隣接する水路境界の位置関係を確認し、写真添付などが有効です」(10)「計画街路区域図」は、「どの部分が区域内かを、現地で確認します」(11)「開発計画図面」は、「宅地形状の現地での変更の有無を確認します。変更部分は、確認や許可の有無を確認します」(12)「緑化協定書」は、「現地の植樹状況を協定書と照合確認します。継承義務の有無を確認します」(13)「建築協定書・地区計画書」は、「現況の敷地利用と地区計画書との相違を確認します」(14)「災害危険個所図」は、「隣接若しくは接近する危険個所の有無を確認します」(15)「送電線図」は、「建築計画に影響するため、送電線の境界標の位置を現地で確認します」〓「ガス・水道・排水図面」は、「引き込み位置を現地で確認し、図面と相違個所がある場合は、図面に追記表示します」

　ここに述べた添付書類は、客や業者にとって、特に、致命傷にもなる重大な不動産トラブルに発展しやすいもので、添付書類の現地照合による確認調査は大切と考えられます。

　(エスクローツムラ代表取締役・津村

　重行)