東京カンテイ中古マンション価格(590)　京王線(1)

調布、事例の大半が上昇

　中古マンション価格(3.3平米単価)の推移

　データ提供:東京カンテイ。単位:万円

　カッコ内は販売事例の築後経過年数◆京王線(1)駅名

　現在

　1年前

　2年前笹塚

　199(17.5)

　203(19.9)

　206(21.2)代田橋

　184(21.8)

　178(21.4)

　184(21.3)明大前

　211(19.1)

　198(22.3)

　178(28.6)下高井戸

　196(18.8)

　187(25.3)

　205(22.9)桜上水

　186(23.7)

　153(26.2)

　150(26.6)上北沢

　181(22.9)

　163(20.8)

　170(23.9)八幡山

　162(24.9)

　146(24.5)

　167(21.6)芦花公園

　182(20.2)

　193(16.3)

　168(25.1)千歳烏山

　178(17.1)

　177(16.1)

　188(14.5)仙川

　172(14.5)

　199(8.6)

　191(14.8)つつじヶ丘

　151(18.1)

　138(17.6)

　156(19.5)柴崎

　181(11.6)

　154(14.1)

　176(14.2)国領

　129(29.4)

　141(23.2)

　167(14.3)布田

　109(31.6)

　106(29.2)

　111(25.5)調布

　163(19.2)

　146(19.7)

　146(21.4)※ファミリーマンションを対象に10年6月-8月の3カ月間の売り出し事例を集計した平均値

　京王線の掲載15駅(西調布以西は次号掲載)における3.3平米当たりの平均価格は、172万円。1年前に比べて4.2%、金額にして7万円上昇した。事例数は947件(239件増)。平均築年数は20.7年(1年前20.3年)、平均専有面積は55.4平米(同56.0平米)。

　4駅が下落。その1つ笹塚は、狭めの事例が坪単価160万-300万円と割高に値付けされており、それらが弱含んでいることが要因だ。一方で、都心寄りの同エリアで希少性の高いファミリー物件については、築年数を問わず強含んでいる。

　反対に明大前は、ワンルーム事例で坪単価200万円を超えるものが多く、強気に価格が設定されたケースが多い。特急停車駅であり、利便性の高さから投資ニーズが堅調とみられる。また築古事例が市場から消えつつあることも、平均価格の上昇に寄与した。

　急行の止まる桜上水も投資需要の強い地域だが、今回は築浅のファミリー事例が複数発生したことで、相場を押し上げた。いずれも坪単価が250万円を超える高水準に付けている。

　対照的に、仙川は27万円下落。築古事例が増えたこともあるが、築浅も前年に坪単価200万円を超えた事例は下げている。急行の止まる千歳烏山とつつじヶ丘の間に位置し、交通アクセス的に不利な特性が、相場形成に少なからず影響しているようだ。

　駅前再開発の進む調布では、築年数・専有面積の別を問わず事例の大半が上昇した。千歳烏山(東京都世田谷区)

　新築の影響は限定的

　全般的に活発に動いており、特に平成に入ってから分譲されたファミリー物件の需要が強い。相場は4000万-5000万円程度。近年、周辺では新築の供給が相次ぎ、中には値下げ販売も見られるが、価格帯の違いから「(中古市場への)影響はあまりない」との見方が多い。

　ただ、駅から遠い立地の物件は苦戦気味のようだ。「広さなどの条件に恵まれたものを除くと、相場が例年より5%程度下がっている」といった声が聞かれる。

　また、築古には40-50平米程度の物件が多いが、これについては仲介業者間で取引状況が分かれた。「決まりにくい」との声がある一方で、「買取再販が浸透し、成約件数は伸びている」と話す業者も。ただし、買取業者の利益を過剰に上乗せすると動きが鈍く、「大体、1度値下げした段階で売れる」という。

　このほか、「調布や府中での住宅購入を検討していた層が流れてきている」との指摘もあった。同エリアの相場が上昇基調にあるため、都心への近さも考慮しての判断とみられる。

　改良工事が進む駅舎では、11年3月にバリアフリー化が実現する予定。だが地域全体に視点を移すと、京王線・甲州街道・中央自動車道によって、南北の交通がスムーズにいかない課題を長年抱える。線路の高架化や地下化を含め、道路混雑の緩和が望まれる。