トラブルを未然に防ぐ!　不動産調査の実務ノウハウ(86)　初回の現地調査・疑問の感じ方語録

　不動産調査は、『現地調査に始まり現地調査に終わる!』と言います。

　初回の現地調査は、「物件にはどのような瑕疵が隠れているか?

　と観察すること」が大切です。最後の現地調査は、「宅建業法第35条に基づく調査を終了していることを前提として、取引直前における売買重要事項説明書に添付する予定の書類と行政指導内容を現地照合し、相違点があればその内容を確認すること」であり、『現地照合確認調査』とも言います。

　不動産の瑕疵は、現地の状況に何らかの形で反映しているものですが、「現地で疑問を感じなかった事項は役所では質問をしない」というのも、当然のことです。

　そこで、「初回の現地調査」での『疑問の感じ方』36例を語録にしてみました。

　「道路の形状が曲形」なら「曲がった個所に境界標は?」「行き止まり道路」なら「近所に変人はいないか?」「車両通行の妨害物あり」なら「敷地駐車場は利用できる?」「道路がコンクリート舗装」なら「掘削工事の許可は?」「道路宅盤が変形」なら「周辺地盤は軟弱?」「道路境界石あり」なら「道路側への越境は?」「側溝が大型」なら「道路に含まれる?」「変形している敷地」なら「曲がり角に境界標は?」「敷地高低差が道路より低い」なら「道路冠水は?」「敷地と隣地との高低差が2メートル超える」なら「宅造法の許可は?がけ条例の許可は?」「敷地境界標が明確」なら「敷地越境は?」「境界付近は擁壁」なら「どちらの敷地内?」「敷地地盤に沈下現象がある」なら「周辺地盤は軟弱?」「敷地に部分的な草枯れあり」なら「土壌汚染の可能性は?」「敷地にコンクリート片あり」なら「廃材の捨て場所だった?」「擁壁の再工事跡あり」なら「擁壁の許認可は?」「敷地に駐車場のようなタイヤ跡」なら「使用契約は?」「敷地の接道は2メートルに満たない」なら「再建築は?」「U字溝が土砂に埋もれている」なら「浄化槽の許可は?」「汚水枡が道路内」なら「敷地内に取り出しは?」「電柱は駐車場の予定地付近」なら「移設費用は?」「上空に電線がある」なら「3階建て以上の建築に障害は?」「雨樋が空間にあり」なら「宅内処理?」「止水栓が2つ」なら「他人の配管?」「浄化槽ポンプあり」なら「動いている?」「井戸ポンプあり」なら「単独?共同?」「アンテナあり」なら「ケーブルテレビは?」「門塀(ぺい)に横一線のシミあり」なら「浸水被害は?」「増築あり」なら「許可、登記は?」「外壁・基礎に亀裂あり」なら「構造的欠陥?」「雨漏り跡あり」なら「補修工事は?」「床が自重で沈む」なら「シロアリは?」「建物が隣地に接近」なら「防火・準防火?」「地下車庫あり」なら「許可は?」「隣接のがけは5メートル超える」なら「土砂災害は?

　急傾斜危険個所は?」「周辺に嫌悪施設あり」なら「臭気・騒音・振動は?」

　現地で疑問を感じる感覚は実際の体験数に左右されますが、あらかじめ、このような『疑問の感じ方』を知っていることは、現地調査の際に参考となるでしょう。(エスクローツムラ代表取締役・津村

　重行)