全国の中心市街地はいま　にっぽん「地価一番」物語(9)滋賀県大津市・JR大津駅前　日本不動産研究所

40年ぶりの変化

　再開発で超高層建物も

　JR大津駅に降り立つと正面にあるのが中央大通り。その右手前方に滋賀ビル、右手前には平和堂大津ビル、左手前方には日本生命大津ビルがある。

　滋賀ビルの北東方背後には、滋賀県庁をはじめ、多くの国、県の機関が集積し、滋賀県の中心市街地のひとつに数えられる。これらのビルは74年から75年にかけて相次いで竣工しているため、大津駅前の光景は75年頃から大きな変化がないことがわかる。

　その頃の日本といえば、72年、田中内閣の発足とともに日本列島改造論が脚光を浴び、その影響で全国の地価が上昇。また、その後のオイルショックとも重なって日本の物価が異常な高騰を示した頃で、まさにその当時は名実ともに滋賀県の最高価格エリアであったといえる。

　ところが、その後、人、情報がより中央へとシフトしていく中、オフィスの空室率は高止まり状態にあり、街の発展は足踏みを続け昔の姿のまま現在に至っている。地価公示の最高価格地(滋賀県地価調査基準地との共通地点)は現在でもこのエリアにあり、土地価格の推移はグラフ(住宅新報本紙に掲載)のとおりである。

　だが、相続税路線価の最高価格はいつの頃からかJR草津駅前がJR大津駅前を上回った。94年のJR南草津駅の開業と、その周辺の土地区画整理事業の実施など何かと話題の多い草津市に民間資本は集中している状況である。

　大津市にとって今後の期待は、大津駅西地区で施行中の土地区画整理事業で、街路整備とともに施行地区内の再開発区に超高層マンションが計画されている。13年度に予定されている超高層マンションの竣工により、およそ40年ぶりに大津駅前の姿に変化が生じることになるが、これを足がかりに新たな発展につながることを期待している。((財)日本不動産研究所大津支所、不動産鑑定士・目片匡)