全国の中心市街地はいま　にっぽん「地価一番」物語(11)神戸市・中央区三宮町　日本不動産研究所

復調と変化の兆し

　旧居留地周辺、象徴的動き◇地元老舗店は一部に

　神戸市の地価公示の最高地は市内随一の繁華街・三宮センター街東入り口付近にある。アーケード街に軒を連ねる店舗は、一部地元の老舗店舗も残るが、外資系や地元アパレルメーカーの衣料品店や全国チェーンのドラッグストアなどが中心だ。

　該当地の地価は91年の1平米当たり2860万円をピークにバブル崩壊後長らく下落基調で推移していた。しかし、不動産投資ファンド資金の流入・新興ディベロッパーの積極的なマンション用地の取得が始まった06年には久しぶりに上昇に転じ、07年及び08年は年率20%を超える水準で上昇した。この地価上昇期はREITによる不動産取引が活発化した時期で、三宮センター街東入り口の南東側にある三宮三和東洋ビルは取引総額83.9億円、純収益ベースの取引利回りが4.4%という非常に過熱した水準で取引された。

　また、06年2月に神戸空港が開港し、市内中心部で潜在的な宿泊需要の増加が見込まれていたことや、神戸市の施策でウオーターフロントの良質な土地が複数供給されたことなどと相まって、ファンド資金はホテルの建設資金にも積極的に流れ込み、08年当初は市内中心部で7つのホテルが新たに供給される予定であった。

　しかし、折しも世界的な金融危機による投資資金の流出から09年の地価公示価格は再び下落に転じ、10年は下落率が拡大した。建設予定であったホテルも金融危機の影響による資金調達難などで工事を中止する事業者が相次ぎ、結局現時点で開業に至ったのは4つのホテルにとどまっている。◇複合施設開業でにぎわい

　最近の市内中心部の不動産取引は、従来の不動産投資ファンドや新興ディベロッパーはなりを潜め、地元企業による実需を伴った堅実な取引が中心である。また、三宮センター街と並ぶ商業地で高級ブティックが軒を連ねる旧居留地内では、三井不動産によるホテル・高級ブティックからなる複合商業施設「神戸旧居留地25番館」が今春開業し、動線沿いの飲食店舗は店舗面積を拡大するなど、にぎやかさを増している。

　このように、市内中心地では少しずつではあるが明るい材料も散見されるようになっている。

　また、大丸神戸店の対面には今春ユニクロが新規出店した。神戸を代表するアパレルメーカーが所有するビルにおける自社ブランド店の閉店→ユニクロの出店という構図は、最近の消費嗜好の変遷を表すという意味で象徴的である。出店立地は中国人を中心に外国人観光客も多く訪れる南京町にも近いことから、ユニクロの外国人観光客を狙った出店意欲もうかがえる。低価格衣料品店の出店は、高級店一色であったこれまでの旧居留地周辺の街並みにも変化を与えることになりそうである。((財)日本不動産研究所神戸支所、不動産鑑定士・伊藤直孝)