森トラスト総合リート　資産規模が1.4倍に　汐留ビル共有持分を取得

　森トラスト総合リート投資法人は4月13日、東京都港区にあるオフィス・店舗・ホテルの大規模複合ビル「東京汐留ビルディング」の共有持分50%を、森トラストから1100億円で取得した。

　取得価格のうち、269億円は同日付で森トラストに譲渡した「赤坂見附MTビル」の譲渡資金を充当し、付随コストを含む880億円は金融機関からの借入れで資金を調達。年間収益は55億9000万円で、想定NOIは48億9500万円。

　市場競争力の高い大型物件の取得など資産の入れ替えで、同投資法人のポートフォリオは資産規模が従前の1.4倍となる2829億円に拡大する。また平均築年数も従前の約22年から約14年に改善。同時に、オフィス割合75.9%(従前65.9%)、東京都心部の割合76.6%(同66.8%)となり、目標としていたポートフォリオも達成した。

　運用は、同投資法人と、賃借人・転貸人となる森トラストが、オフィス・店舗部分10年間、ホテル約25年間の賃料を固定したマスターリース契約を結ぶ。同契約がポートフォリオの38.9%を占めることになり、中長期にわたり安定的収益を確保する。

　資産総額のうち借入金などの有利子負債が占める割合(LTV)を最大50%を目安に運用している基準を一時的に超過する見込みであることから、現在、LTVを基準値以下にするため資金計画を含め見直し作業にも着手した。

　同ビルは、港区・東新橋地区の高度業務集積エリアに立地。土地面積は1万7847平米。3-26階がオフィス、28-37階がホテル、地下及び2階が商業施設が入る建物全体の延床面積は19万1394平米。05(平成17)年の完成。鑑定評価額は1115億円。取得部分の総賃貸面積は9万5697平米で、現在稼働率は100%。