東京カンテイ中古マンション価格(552)　JR山手線(高田馬場-神田)

大塚、ファミリー型中心に中古マンション価格(3.3平米単価)の推移データ提供:東京カンテイ。単位:万円カッコ内は販売事例の築後経過年数◆JR山手線駅名

　現在

　1年前

　2年前高田馬場

　195(21.9)

　195(22.4)

　209(21.4)目白

　264(12.3)

　265(16.3)

　260(16.6)池袋

　187(18.5)

　192(17.2)

　205(17.5)大塚

　186(17.9)

　182(18.8)

　200(17.5)巣鴨

　177(20.4)

　181(21.4)

　174(21.7)駒込

　186(20.4)

　192(19.2)

　198(20.6)田端

　158(13.8)

　166(16.1)

　178(14.6)西日暮里

　174(13.3)

　168(17.7)

　174(19.1)日暮里

　169(13.9)

　190(13.2)

　200(11.3)鶯谷

　147(19.2)

　162(17.6)

　164(20.0)上野

　184(15.1)

　203(11.5)

　205(13.2)秋葉原

　249(6.5)

　296(8.5)

　287(9.9)神田

　233(19.1)

　221(16.8)

　269(11.5)※ファミリーマンションを対象に09年9月-11月の3カ月間の売り出し事例を集計した平均値

　JR山手線の今回掲載13駅における3.3平米当たりの平均価格は193万円だった。1年前に比べて4.0%、金額にして8万円下落した。

　事例数が728件(788件減少)と大幅に減ったことで、沿線全体を通じて価格変動が起きやすくなっている。平均築年数は16.3年(1年前16.7年)、平均専有面積は47.9平米(同51.5平米)だった。

　大塚、西日暮里、神田の3駅が値上がり。流通事例をみると、上昇要因に違いがみられる。

　大塚は、沿線でも比較的割安感のある駅。今回ワンーム事例が減り、築浅で値崩れしていないファミリータイプの事例が増えたことで、相場が押し上げられたようだ。

　6万円値上がりした西日暮里は、築年数が4.4年若返った。前年は築25年以上の事例が多数あったが、今回は20年以内の事例が大半を占める。

　神田の事例全15件はすべてワンルーム。築25年以上か築10年未満の物件に二極化しており、築年数の古い事例が大幅に減った。また、築浅物件の中でも面積が広く駅に近いなどスペックの高い事例が、価格上昇に寄与したとみられる。

　その一方で、47万円値下がりした秋葉原は、27事例すべて下げた。04年に完成したタワー物件を始め、築浅の事例も大きく下落している。

　横ばいの高田馬場は、事例数が前年の約3分の1に減った。その中で、築浅の流通量は減っていないにもかかわらず値上がりしていないところをみると、下落基調にあると判断できる。目白(東京都豊島区)

　予算と中古相場にズレ

　都内有数の高級住宅地。特に、かつて「近衛町」と呼ばれた目白通りの南側一帯には、低層の高級マンションもいくつかある。地元業者の話では、最近はこうした物件から7000万円前後で売り事例が出ると、比較的早く買い手が付くという。

　人気エリアであるうえ、『買い時』の機運が高まっていることから、中古マンションの購入意欲は全般的に旺盛な様子。ただ、価格相場とニーズにズレがあるようだ。

　ある業者によると、「70平米前後で3000万-4000万円台の物件を希望するユーザーが圧倒的に多いが、この条件だと築年数は20年を軽く超える」。築浅にこだわれば、倍近くにもなるようだ。需要は根強いものの、価格と折り合わず断念するケースが少なくないとみられる。

　一方で賃貸は、地域に大学や専門学校が多く、学生需要が根強い。しかし不況で仕送り額が減少し、賃料や初期費用の下落につながっている。賃貸を主力とする業者の話では、以前なら1人暮らしを選んでいた埼玉県や神奈川県の学生が、実家から通学するケースが増え始めたという。「例年、繁忙期に向けて徐々に客足が増え、(合格発表後の)2月下旬にピークを迎える。だが今年は、2月上旬でほとんど学生の来客がない」と不安を募らせる。

　このほか単身者向け物件について、「5万円台の古い物件か、設備の整った8万円以上の物件に需要が集中し、その間の物件が余り気味」と二極化を指摘する声もあった。