東京カンテイ中古マンション価格(554)　東京地下鉄半蔵門線・ゆりかもめ臨海線

半蔵門、高級物件の事例減

　中古マンション価格(3.3平米単価)の推移

　データ提供:東京カンテイ。単位:万円

　カッコ内は販売事例の築後経過年数駅名

　現在

　1年前

　2年前◆東京地下鉄半蔵門線半蔵門

　265(27.9)

　288(25.5)

　357(22.5)水天宮

　227(10.5)

　229(9.5)

　237(10.0)◆ゆりかもめ臨海線お台場海浜公園

　316(3.3)

　348(2.3)

　386(1.3)※ファミリーマンションを対象に09年9月-11月の3カ月間の売り出し事例を集計した平均値

　東京地下鉄半蔵門線の掲載2駅における3.3平米当たりの平均価格は、246万円。1年前に比べて4.8%下落、金額にして12.5万円値下がりした。事例数は99件(81件減)。平均築年数は19.2年(1年前17.5年)、平均専有面積は50.8平米(同59.7平米)だった。

　半蔵門は、事例数が前年の109件から28件へと大幅に減った。坪単価が300万円を超える高級ファミリー物件の多い地域だが、そうした需要のある物件からの事例が減少。築浅物件の流通事例も少なく、今回は築30年弱のワンルームなどが中心となったことで価格が下落した。

　水天宮前はワンルームやコンパクトタイプが大半を占めたが、前年と比べて築10年未満の事例がやや減った。利回りの高さから築浅物件に買い手がすぐに付くため、売り事例数に反映されないとみられる。築古でも駅に近いなど好条件の物件事例も減っており、同様の要因が考えられる。

　ゆりかもめ臨海線のお台場海浜公園における3.3平米当たりの平均価格は、316万円。1年前に比べて9.2%下落、32万円の大幅値下がりとなった。事例数は17件(42件減)、平均築年数は3.3年(1年前2.3年)、平均専有面積は86.9平米(同81.0平米)だった。

　同駅の価格動向には、流通の中心であるタワー物件が大きく影響している。前年と比べて平均専有面積が拡大していることから、上層階の高スペックな住戸事例が出ているようだ。水天宮前(東京都中央区)

　1LDKの投資物件多数

　日本橋蛎殻町や日本橋箱崎町のある水天宮前駅周辺は、東京地下鉄日比谷線などが通る人形町も徒歩5分圏内という交通至便なエリア。半蔵門線が東急田園都市線・東武伊勢崎線、また日比谷線が東急東横線とも相互乗り入れしているため、神奈川県や埼玉県の私立校に子どもを通学させる家庭の居住先としても、一定の需要があるようだ。

　周辺には投資マンションも多い。地元業者によると、中央区でワンルーム建築が規制されてからは35-45平米程度の1LDKタイプが増えたという。賃貸稼働時の賃料は16万-18万円台と高額帯になるため、居住できる単身者層は限られる。同業者は、「需要のある地域だが、とにかく供給過剰だ。新築時は埋まっても、年数を経るごとに空室が増える」と話す。ただ、「地価が安い割に賃料を高く設定できる立地。投資物件はまだまだ建つ」との見方もあった。

　ファミリー向け中古マンションの動向を聞くと、ここ数年の間に業者による買い取り再販が急増したが、直近ではリフォームする必要のない築浅マンションの売り事例が目立ち、割安感から買い手が比較的早く付くという。売却増の背景には、ローン破たんなどで新しい住まいを手放さざるを得ないといった事情があるようだ。

　賃貸は繁忙期に入り、「3LDKを希望する家族連れが多い」「年明けからワンルームの入居率が伸びている」との声が一部で聞かれた。一方で、「以前は事務所探しの来客が全体の7割を占めたが、今は半分以下に減った」とオフィス不況を指摘する業者もあった。