更新料、無効判決相次ぐ　借主側「流れは止められない」　貸主側「返還及び不払いは不当」

　賃貸住宅の賃貸借契約における更新料支払条項が有効かどうか争われた3つの訴訟の判決が9月25日、京都地方裁判所であり、いずれも消費者契約法10条に違反して無効であるとした。7月23日の京都地裁判決及び8月27日の大阪高裁判決に引き続き更新料が無効とされ、消費者保護の流れが加速している。

　今回の判決のうち原告の借主が更新料及び定額補修分担金の合計34万8000円の返還などを求めた訴訟では、消費者契約法10条に該当して、いずれも無効であるとし、全額返還を命じた。一方、被告の不動産会社は本件更新料条項は有効であるとし、原告及び原告の連帯保証人に未払い更新料の支払いを求めて反訴していたが、棄却された。

　判決文によると、本件更新料条項について、賃料の補充及び賃借権強化の対価の性質は認められず、更新拒絶権放棄の対価の性質も「かなり希薄」で、「単に更新の際に賃借人が賃貸人に対して支払う金銭という意味合いが強い、趣旨不明瞭な部分が大きいものであって、一種の贈与的な性格を有する」とし、同法10条に反し無効とした。定額補修分担金についても「賃料の3倍以上の12万円で、軽過失の損耗の原状回復費用がこのような額になることは考えにくい」とし、同様に無効とした。

　借主側の弁護団(団長・野々山宏弁護士)は判決後に記者会見し、「更新料支払い条項無効の流れはもはや止めることはできない」などとの声明を読み上げた。また、「契約時に借地借家法の法定更新の説明について、貸主側から通知していない点も問題だ」と述べた。今後、「集団訴訟も視野に入れて取り組んでいきたい」との方針も示した。

　一方、貸主側弁護団の田中伸弁護士は「不当判決であり、控訴する方向で検討したい」と本紙にコメント。政権交代や消費者庁の設置など、「流れは厳しい」としながらも、「過去の更新料の返還請求及び不払いは不当である」と強調した。また、「最高裁判所でルールが統一されるまでこの問題は解決しない」とし、引き続き、更新料有効を勝ち取っていくよう努める方針を確認した。

　今後、更新料を有効とした判決の控訴審も控えており、田中弁護士は「注目される裁判であり、期待したい」と述べた。