トップインタビュー　常日頃(12)　ファースト信託社長　畑山邦雄氏

　04年12月に施行された改正信託業法で、それまで信託会社だけに認められていた信託業務が専業の信託会社にも解禁された。このいわゆる『信託解禁』にいち早く名乗りを上げたのがファースト信託だ。管理型信託会社としてこれまでに高齢者専用賃貸住宅(高専賃)18棟、ワンルームマンション7棟などの資産を受託している。今年4月にはオーナーと管理会社のための賃料保全金銭信託を開発し注目を集めた。東京事務所開設を機に今後の戦略を聞いた。「信託の可能性に挑戦」

　--専任不動産鑑定士として東急不動産関西支社に永く在籍し、05年3月に定年退職。ほぼ同時に鑑定事務所を設立。その1年後の06年3月に現ポストに就任しました。どういう経緯があったのですか。

　「全くの偶然(笑)。鑑定事務所を立ち上げて間もない頃、地主の土地活用として高専賃の管理運営をしていたA社と懇意になった。いろいろ相談に乗っているとき高専賃の収益価格をはじいたら積算方式よりも高いことが分かった。ならば一緒に事業化しようということになり、最終出口(売却先)をどうしようかと考えていたら信託業が解禁されることになり、これだと思った」

　--高専賃を信託し、その信託受益権をSPCに譲渡して流動化する方式ですね。

　「そう。SPCは金融機関からの融資と投資家からの出資で信託受益権の取得資金を調達する。最初はこの手法を信託銀行に持っていったが高専賃が普及していないため相手にしてもらえなかった。そこで改正信託業法をよく見たら管理型信託会社は(許認可制ではなく)届け出制だという。そこで社員に『届けてこい』と(笑)。結果的には登録まで約1年かかった」

　--高専賃市場は今後どうなるとみていますか。

　「団塊世代が入ってくるので、需要は相当増えるだろう。コンビニのように地域に浸透していく可能性もある。そうなれば子世帯が親の入居している高専賃の近くに住むことも実現しやすくなる」

　--不動産中心の管理型信託会社として、今後どのような展望を描いていますか。

　「当面は『ホワイトエイジ信託』と名付けた商品群を育てていきたい。『シルバー』より明るいイメージだ。高齢者が自宅高専賃介護付き有料老人ホーム医療施設などと移り住んでいく人生を安心して送れるように信託というスキームでサポートしていければと考えている」

　「住宅や施設の信託だけでなく、それらに入居するための資金を生み出す自宅のリバースモーゲージ、入居一時金を保全する信託、遺言代用信託など多様な商品が開発できる。最後は墓地信託も視野に入れている」

　--個人信託は日本ではまだあまり普及していませんが、高齢社会を背景に遺言を始めとしたトータルな財産管理ビジネスが有望だということですね。

　「そのためには個々の段階や専門的業務に係る多様なプレイヤーたちとネットワークを組まなければならない。そのために今回、東京に事務所を構えた。東京には大阪とは比べモノにならないほどの頭脳集団がある」

　--サブプライムショック以降、不動産の金融化や証券化に係る人たちへの信頼が揺らいでいますが、信託受益権ビジネスに影響はありませんか。

　「確かに証券化の分野が今は頓挫しているが、信託という概念はもっと幅広い。当社は不動産鑑定が出発点なので不動産という財産が中心となっているが今後は知的財産権なども組み入れていきたい。信託は価値と価値をつなぐ絆のようなもので、これからの世の中にはなくてならない制度になっていく」

　--と言いますと。

　「信託財産の価値を受益権につなぐことで流動化させていくことができるし、委託者の意思を子や孫につないでいくという意味もある。親の住宅もそのままの形だと流動化しにくいが信託受益権なら指定した相手につないでいくことができる」

　--常日頃、社員に注意させていることは。

　「コミュニケーション。マーケットのニーズを把握するためには現場にいる人たちとのコミュニケーションが欠かせない。それを商品化するためには社内のコミュニケーションが重要になる。サッカーでパスワークが出来ない選手は試合に出られない。それと同じだ」

　(聞き手・本多

　信博)<会社概要>本社=大阪市西区阿波座1-6-13カーニープレイス本町10階東京事務所=千代田区永田町2-14-3赤坂東急ビル9階

　資本金=1億750万円