京都地裁　更新料「無効」判決　『合理的理由』の解釈カギに

　更新料特約及び敷引特約が消費者契約法に反して無効だとして、京都市下京区の賃貸マンションを借りていた原告が更新料11万6000円と保証金35万円の返還を求めた訴訟の判決が7月23日、京都地方裁判所であった。判決では、原告の訴えを認め全額を返還するよう被告の家主に命じた。

　判決によると原告は06年4月、賃料5万8000円、保証金35万円、敷引金30万円、更新料2カ月分の賃貸借契約を結んだ。その後08年1月、更新に際して更新料11万6000円を支払い、同年5月8日に賃貸借契約の解約を申し入れ、同31日に退去。6月2日に2カ月分の賃料相当額11万6000円を支払った。

　被告側は、更新料の法的性質について、(1)賃料の補充(2)更新拒絶権放棄の対価(3)賃借権強化の対価(4)中途解約権の対価--が渾然一体となったものであると主張していた。

　判決では、更新後の実際の使用期間の長短にかかわらず支払わなければならないことなどから、本件の更新料に賃料の補充の要素があるという合理的理由はなく、また、明瞭な説明があったとは言えないなどとし、消費者契約法により無効とした。敷引特約についても、その趣旨について具体的かつ明確な説明をしていたとは認められないなどとし、同法により無効とした。

　原告代理人弁護士・谷山智光氏は、「消費者保護の理念からも常識的な判決と言える。家賃は賃料一本とし、分かりやすく透明性の高い料金体系にすべきだ。今後も消費者保護の流れは進むだろう」などと話した。

　なお、賃貸住宅の更新料をめぐっては、08年1月、同じく京都地裁で「更新料は家賃の一部」として借主敗訴の判決が下っている。