ダイヤモンド地所・外所行則社長に聞く　シニアマンションの供給、積極化　安定事業、他社も参入を

　神奈川・湘南エリアでシニア型分譲マンション(シニアマンション)を供給しているダイヤモンド地所の外所(とどころ)行則社長は、「売れ行きも順調で、非常に安定した事業」と話す。今後も第2弾、第3弾を計画しており、事業の大きな柱に成長させる方針だ。「シニアマンション市場の裾野を広げるためにも、多くの会社に参入してもらいたい」と呼び掛ける。

　(聞き手・福島

　康二)

　--シニアマンションを開発するに至った経緯は?

　「当社の方針として、ディベロッパー事業は100億円前後の売り上げで十分だと認識している。その数字を安定的に確保するためにも、これまでの1次取得者層以外の層をターゲットにした事業が必要だと考えた。また、需要は確実にあると判断した」

　--分譲後も何らかの形で物件とつながっていく『責任感』などから、なかなか実現に至らないディベロッパーが多いと聞きます。

　「確かに、通常のマンション事業とは違った認識は必要。ただ、あまりにも保守的だと前進できない。シニアマンションは介護施設ではない。あくまで住宅の位置付けだ。大手と違い、我々中堅企業はスピードと決断力の速さで勝負していくことが必要となる」

　--第2弾となる神奈川・厚木の物件(総戸数128戸)では、オペレーション(生活支援サービスなどソフト面)も自社で行う予定です。

　「湘南の物件は最初ということもあり専門会社に委託したが、厚木では入居者と更なるつながりを持たせていただこうと考えた。コミュニケーション力や気配り、目配りの意識を大切にすれば大丈夫だと思う。また、グループ会社で管理会社を持っているが、ハード面の管理だけでなく、公共施設や病院、図書館などの受付なども受託している。人に対するサービス機能は有している」

　--今後、シニアマンションを継続化していくにあたり、第一に考えていくべきことは?

　「月々の管理費の額だ。現在、年金の平均支給額は20万円強といわれる。その範囲内で食費や光熱費、そのほかの買い物などを賄うには、管理費を4万-5万円の範囲に設定することが必要と考える。これは、その後の『流通のしやすさ』といった観点からも重要になる」

　--管理費をある程度抑えるためには、1物件当たりの戸数をまとまったものにする必要があります。

　「100戸以上は必要になると思う。これは同時に、プロジェクト資金が大きくなることを意味する。マンション事業に対する金融機関の姿勢が厳しい中、シニアマンションとなると『(融資の)前例がない』と更に厳しくなる。ただ、湘南の物件では、値引きなどせずに安定して売れている状況だ。事業として非常に安定している。金融機関の目を向けさせるためにも、いろいろな事業主にシニアマンションを供給してほしいと思う」

　--今後の供給はどのように進めますか?。

　「『森の里』で開発する第2弾の厚木は、秋口にも着手する。販売は早ければ来春にも始める予定だ。また、静岡・浜松でも用地を取得した。売上ベースで見ると、通常のマンションと半々の比率になっていくと思う」