重視するのは収益関係　環境性能で投資家アンケート　日本不動研

「省エネ・省資源はまだまだ」

　建物の環境性能について不動産投資家が最も重視しているのは「耐震性能」や「設備の適切な維持更新」で、「省エネ」や「省資源」など投資効果が容易に把握・検証できないものは重視度が低いことが、日本不動産研究所(東京都港区、五十嵐健之理事長)のアンケートで分かった。◆まず耐震性と設備

　この調査は4月、不動産投資家170社を対象に電子メールで「建物の環境性能に関する判断基準」を探るため、25項目について聞き、重視度を求めた(回答53社)。重視度(ポイント)は「重視する投資家の割合」から「重視しない投資家の割合」を引いたもので、重視度100は全員が重視、重視度0は重視する・しないが同数、マイナス100は全員が重視しないことを表す。

　重視度が最も高かったのは96の「建築基準法に規定された耐震性能を有している。免震・制震構造である」と「設備等について、適切なメンテナンス及び更新等を行っている」。以下、93の「化学汚染物質、アスベスト、ダニ・カビ、喫煙等への対応を取っている」「電車・地下鉄・バス等の公共交通機関の利便性が高い」、81の「用途やレイアウトの変更、設備の更新等について、フレキシブルな対応が可能な設計・設備である」、77の「細かなゾーニングや個別の制御が可能なシステムを有した空調設備である」が続いた。これらは、「社会的な関心やテナントの関心が高く、収益(家賃水準や入居率)に影響を与えると考えられる環境性能」。◆次いで近隣配慮項目

　次に重視している項目(7-10位、66-59ポイント)は「粉塵・騒音・振動・悪臭等について近隣に配慮」「空調・換気設備、給排水・衛生設備、電気設備、通信・情報設備等について、災害やトラブル発生時にある程度機能を維持できるように配慮」「健康被害・環境被害型(フロン・ハロン・鉛等)の材料を使用」「雨水流出・風害・日照障害等について近隣に配慮」。いずれも近隣への配慮や災害・トラブル回避などの項目だ。

　これに対し、省エネルギー・省資源など、投資家にとって収益や費用への影響を定量的に把握しにくい環境性能は重視度が低く、対照的な結果となった。最も低かったのはマイナス55の「再生可能な材料及び再生材を使用している」。「水資源の使用に配慮している」「昼光利用設備を有している」「自然エネルギーを変換利用している設備及び省エネ設備を有している」はそれぞれマイナス47からマイナス32で重視度の低い項目として続いた。◆優遇措置の必要性

　このように、省エネや省資源などは環境負荷の削減とサステナビリティ(持続可能性)の向上に重要な環境性能だが、投資家の重視度は低いのが現状。同研究所では「今後、環境配慮型不動産(グリーンビルディング)普及のために、環境性能の一層のアピールや税制面での優遇措置などが必要」としている。