国土交通省資料　社会資本整備審議会　インスペクションについて(中間とりまとめ)

　社整審不動産部会では、安心安全な不動産取引と既存住宅を中心とする不動産流通市場の活性化について様々な議論がなされている。今回は中間取りまとめの中から「重要事項説明の見直し」(4月28日号)に続き、「インスペクションの活用」を取り上げた。「賃貸不動産の管理」についても適宜掲載する予定だ。4.既存住宅市場の活性化に向けて○既存住宅の流通促進のためには、多くの買主が抱いている品質に対する不安等、情報の非対称性を解消する取組が重要である。すなわち、新築、改修、修繕、点検等過去の履歴や現状に関する情報が所有者(=売主)において整えられて保存され、取引の場面において、媒介業者の価格査定や買主の判断材料として提供されることが有効である。○具体的には、既存住宅の取引を進める上での物件情報の円滑な提供を進めるとともに、「告知書」及び「インスペクション(建物検査)」の活用により、情報の非対称性を解消することが重要である。○この告知書及びインスペクションの活用を促進していくためには、売主・買主・媒介業者それぞれのインセンティブ及びコストを負担する者の整理を行い、告知書及びインスペクションの活用を促進していくための市場のルール作りが重要である。○これに加えて、既存住宅市場が活性化するためには、情報の受け手である買主が受け取った情報を元に適切な判断を行うことができること、また、情報の移転と併せて取引関係者が負うリスクも移転すること、不安に思われている品質向上を図るための仕組みを作ること、といった環境を整える必要がある。(1)告知書の活用等による売主から買主への情報の提供・引継(住宅履歴情報に期待される効果と普及促進の必要性)○住宅の履歴情報は、新築住宅を含めた他の物件と比較検討する上で欠かせない情報である。この情報をもとに、買主は、例えば、どれだけのリフォームを行えば新築住宅と同等な品質になるのか、今後どのような点検、補修、交換やリフォーム等が必要となるのか、取得に当たってどれだけの担保価値を有しているのかが分かることになる。加えて、取引の関係者間において、後に発生した不具合が「隠れたる瑕疵」になるのかどうかに関し、書面で情報提供することで、説明したのか否かが明らかになるなど、取引後の紛争予防につながることが期待される。(告知書の必要性)○既存住宅の買主が取引の判断をする上で必要な情報には、住宅の履歴情報だけでなく、敷地の境界確定の状況、土壌汚染の状況など宅地に関する情報や、周辺環境情報など様々な情報がある。○このように、住宅の履歴情報などの物件自体の性能、状態に関する情報以外にも、買主の判断に重大な影響を及ぼす情報であって、売主でなければ容易に知り得ない情報については、将来の紛争予防の観点から、売主と買主との間でできるだけ正確な告知により提供されることが求められている。このため、「告知書」の活用について、共通のルールを策定することが適当である。※「告知書」=「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」(不動産業課長通達、いわゆる「ガイドライン」)において、物件の過去の修繕等の履歴や瑕疵など売主や所有者しか分からない事項について、売主等の協力が得られるときは売主等に提出してもらうものとして位置付けられている。(告知書の提供のタイミング)○告知書の情報は、買主が購入を決定する上での参考情報となる可能性が高いものであり、契約を決定する前までに提供される必要がある。○実務上は、重要事項説明の時点より前に買主は当該物件の購入の判断を行っていることが多く、したがって告知書の提供は重要事項説明より事前に行われることが望ましい。例えば、重要事項説明書の案の事前交付と併せて行うことが考えられる。○一方で、告知書に含まれる情報のうち、売主が個人情報としてみだりに開示されることに抵抗を有する情報については、契約時に提供することもやむを得ないと考える。○媒介業者が売主と媒介契約を締結する際には、少なくとも告知書の有無について、媒介業者が確認するとともに、売主に告知書の作成・提出を促すことが重要と考えられる。これにより、購入を検討する者に対して告知書の有無を含めた物件紹介が可能となる。(告知書の内容)○実際の取引場面では告知書の提出は相当程度進んでおり、業界団体による書式の利用が一般的であるが、各業界団体で項目及び記入内容については、ばらつきがみられる。○告知書の記入が売主の責任の下に行われるとすると、専門家ではない売主が記入できる情報の範囲及び信頼性には、自ずと限界がある。また、その情報を利用して判断しようとする買主も、あまりにも詳細で専門的な情報が提供される場合には、その利用に限界がある。○このようなことにも配慮し、売主及び買主に分かりやすい告知書の様式や項目の標準化・統一化などについて、事業者団体を中心に実例を踏まえた検討を進めてはどうか。(告知書に記載された事項に関する責任関係と媒介業者の