8割が新規投資に積極的　不動産研投資家調査　期待利回りは横ばい続く

　日本不動産研究所が10月1日現在でアセットマネージャーやディべロッパー、生保などの投資家を対象に聞いた第25回不動産投資家調査によると、新規投資スタンスはリーマンショックから回復した1年前からの高い水準を維持していることが分かった。

　今後1年間の投資スタンスは、「新規投資を積極的に行う」が79%(4月の前回比1%増)と高い水準を維持する一方、「新規投資を控える」は17%(同4%増)にとどまり、依然として新規投資に積極的なスタンスであることが読みとれるとしている。また、「既存所有物件を売却する」は27%で前回と同値だった。

　東京・丸の内、大手町地区のAクラスビルの期待利回りは4.5%、取引利回りは4.2%で、共に09年10月の第21回調査以来5期連続の横ばい。東京都内の各地区、主な政令都市でも利回りはほぼ横ばいで推移した。

　賃貸住宅の利回りは前回に引き続き低下傾向にあり、ワンルームマンションの期待利回りで東京・城南地区が5.7%、城東地区が5.9%となった。また、大阪、神戸、広島、福岡など西日本の各都市で軒並み利回りが低下する結果となった。

　オフィス賃料水準の予測は、東京都内の各地区、政令都市ともに前回より下落幅が縮小。特に東京都内では下落予測が減少し、賃料水準の底打ちが見込まれているという。Aクラスビルのフリーレント期間は、東京、大阪とも現状は6カ月だが、半年後は東京が「短くなる」(27%)のに対し、大阪は「長くなる」(26%)との対照的な回答が目立った。

　この調査は年2回(4月と10月)実施しているもので、今回は140社から回答を得た。

震災の影響は早期に克服

　また同研究所は10月1日時点で不動産投資家を対象に「東日本大震災の影響について」と、「環境不動産(グリーンビルディング)に対する投資について」のアンケートを実施した。開発、建設、金融など140社が回答した。

　まず、東日本大震災の不動産投資市場に与える影響は、「ほとんどない」13%、「あったが既に消えている」30%を合わせ、回答者の43%が既に影響はないと見ている。一方、影響が残ると見る回答者では、その期間は「今後、半年程度」22%、「1年程度」19%、「2～3年程度」12%、「長期にわたって」5%の順だった。比較的早い時期に震災の影響を克服すると見込まれている。

　また、震災を受けて、個々のビルの立地特性(災害危険度など)や耐震・免震、制震性能などのビル性能への関心は高まる傾向にあるが、ポートフォリオの分散など投資エリアの関心には大きな影響は見られなかったという。

　環境不動産(省エネ、CO2排出削減など環境配慮に関する取り組みがなされている不動産)に対する投資では、市場価値に対する理論的認識は全体の73%がプラス評価をしているが、市場実態では84%が「価値への影響は明確でない」としている。ただ、長期的には「プラスに評価される」との見方が75%あった。

　また、環境不動産をはかる「物差し」については、約4割が「既存の物差しで適当」としているが、約半数は「既存のものでは不十分」で新たな物差しを必要としていることが分かった。その理由は「優良テナントの確保」「将来の規制強化を想定するため」など多岐にわたっている。