オフィス移転の環境整う　12都市オフィス市場　CBRE調べ　全国的に需要が顕在化

　シービー・リチャードエリス(CBRE、東京都港区)がまとめた全国12都市・13エリアにおけるオフィス需要を考察した特別レポートによると、10年後半以降、全国的なテナントの移転マインドの高まりからオフィス需要が顕在化し、流動性も回復基調にあることが分かった。特に11年第1四半期に14期ぶりに成約面積が新規募集面積を上回った東京は、震災後も好調に推移。都心回帰の傾向も強まっているという。

　同レポートでは、数値が大きいとテナントの動きが活発なことを意味する需要の活性度を示す需要顕在率と空室率を4ブロックに分けて各エリアを分類、比較を試みた。ちなみに全体平均の空室率12.5%(前期比1.5ポイント低下)と需要顕在率9%で、4ブロックを区分した。

　その結果、まず東日本大震災後、新築・築浅ビルへの急激な移転需要が見られた仙台の需要顕在率が突出し、全国的に見てもイレギュラーな動きが見られた。

　この仙台を除いて、空室率が相対的に低く需要活性度の高ったのが東京23区、東京主要5区、横浜の3エリア。新規供給による需要創出効果と、BCP(事業継続計画)に対応する需要を背景に需要流動性を高めているという。

　東京は10年以降、全般的に賃料の下方調整が進展した。このためコストを削減しつつもオフィスビルのグレードアップや立地改善を満たす移転が活発化。東京23区全体の成約面積は増加傾向にある。11年第1四半期には、14期ぶりに成約面積が新規募集面積を上回り、空室率も上げ止まりの兆しを見せているという。主要5区も空室率が10年末の7.4%以降低下が続き、今期は7%まで低下。ただし周辺18区では明確な空室率改善の兆しは見えないという。

　また築浅への需要シフトが進む福岡、大阪・名古屋より需要顕在率の高い金沢、大型ビルが大量に供給され移転活動が促進されそうな大阪などで需要流動性が高まる気配を見せている。一方、需要を喚起する新規供給の予定が限定的な京都、「二次空室」の懸念が残る札幌など、回復の見通しが不透明な都市も残る。

　同社ではこれらの結果を踏まえ、「全国的に十分な空室在庫と賃料調整が進んでいることで、テナントにとってオフィス移転実施の環境は整いつつあり、景気の不安定要素が払拭される方向に向かえば、今後マーケットの需要流動性は更に高まっていく」と予測している。なおレポートでは、各都市の同社設定地域内に存在する主な用途が事務室で一般募集された賃貸ビルが対象。