第2の人生を豊かに　福田郁雄の不動産投資術(24)　アパート経営　人口減でも大丈夫か

マクロよりミクロで見る

　アパート経営を検討している方によくされる質問です。

　「人口減少なのにアパート経営をしても大丈夫でしょうか?」。年金不安でサラリーマン投資家も増え、供給は増えていくのに、人口減少で需要は減ります。入居者の給料が下がることによって、家賃下落も予想されます。

　そんな状態なのに、今更アパートをなんでという人もいるでしょう。答えは三つあります。消去法で考えると

　一つ目は、消去法で考えるとアパートです。人口減少はほとんどの国内産業にとってマイナス要因です。将来の年金不安に対して、何か運用をしなくてはと考えた時、どんな投資も商売もリスクがあり、素人には難しいものです。その中で、アパート経営はある程度数字の読みが出来る上に、現物資産が残ります。

　今後、需要が増えると予想される高齢者住宅はどうでしょうか?共有部分を多く取る必要があり、レンタブル費が低くなり、アパートより利回りは低くなります。しかし、介護付きサービスがついて70室位取れる規模なら採算が取れるでしょう。アパート規模の20室程度だと、採算が合いません。

　二つ目に、銀行が貸し出してくれるなら大丈夫です。

　アパート経営の際に融資を受ける場合、ある意味銀行も共同経営者といって良いでしょう。事業の健全性を審査して融資します。

　ただし、銀行と立場が違うのは、銀行はアパートを担保に取り、イザとなれば競売できるということです。案件ごとに判断

　三つ目に、マクロよりミクロが大切ということです。

　日本国内の人口減少はマクロの話です。アパート経営はミクロです。投資は個別の案件ごとに判断することが重要ですが、マクロの情報でムードや気分が優先されます。

　世界市場を相手にしている企業にとってはマクロの視点が大切ですが、個人のアパート経営では個別情報で優良物件をつかめれば大丈夫です。信頼できるプロの力も借りながら、人が住みたい場所で行なうことです。

　(ふくだ・いくお=福田財産コンサル社長)