不動産取引現場での意外な誤解　賃貸編(28)　借地契約での更新料支払い特約は有効ですか?

Q

　不動産の仲介業者ですが、建物賃貸借の場合の更新料についてはいろいろ問題があるようですが、土地の賃貸借についてはどうなのでしょうか。A

　土地の賃貸借においては、更新料が授受されるのは20年に1回とか30年に1回なので、建物賃貸借のようには、問題になりません。その理由としては、問題になった事件は毎年更新料を支払うようになっていたり、毎月の賃料との比較においても更新料の額が多額に上っているため、その更新料の性質について事前に十分な説明がなかったことが紛争の原因になっているからです。Q

　借地契約の場合の更新料は当然に請求できるものなのですか。A

　当然に請求できるわけではありません(判例)。しかし、借地契約の中に更新料の支払いが定められているのであれば、支払わなくてはならないというのが判例ですし、その更新料を支払う約束をしていたのに支払わなかった場合には、契約の解除原因にもなるというのが判例です。Q

　更新料の不払いが契約の解除原因になるというのは、当然更新料の支払合意が有効だということからきていると思いますが、そもそも更新料とは、裁判所はどのような性質を持っているものだと判断しているのですか。A

　判例は、借家のケースで、「家主からの更新拒絶に伴う明け渡し請求から免れるもの」という性質と、「更新前と同じ賃借期間が確保できるもの」という同じような性質を挙げています。このような性質は、借地のケースにも言えることで、判例は、「更新料の支払いに関する特約は、借地契約の更新の可否を訴訟で争うことになる損失を、未然に防止する目的で金銭的に解決を図るためのものであり、その支払いは借地人にとっても紛争防止という観点から利益となる側面もある」とし、特約の有効性を認めつつ、同じような性質を認めています。Q

　借地契約の場合の更新料は、通常どの位の額を支払っているのでしょうか。A

　調停や借地非訟事件などで決定される額は、地域によって異なりますが、借地権価格の5-10%とされています。なお、更新料の授受については、宅建業法35条の重要事項説明の対象になります(同条1項7号)ので、注意しましょう。(渡邊不動産取引法実務研究所

　代表

　渡邊

　秀男)