第2の人生を豊かに(18) 福田郁雄の不動産投資術 「投下資本の回収」とは何か
住宅新報 2011年7月12日 号 10面
何年で元が取れるか投下資本回収後が利益
事業を始める際に考えなくてはならないのが、投下資本の回収期間です。簡単に言えば、何年で元が取れるかということで、投資の判断で重要な基準です。飲食業なら5年以下で回収したいところです。3000万円の開業費をかけたとしたら、5年以内にネットの利益で3000万円欲しいということです。利回りにすれば「100%÷5年=20%/年」となります。事業のリスクを考えれば、これでも低い利回りと言えるでしょう。うまくいったとしても投下資金を回収した頃には、お客の好みに変化が起こり、業態変化せざるを得ないことも多々あります。
アパート経営はローンを組むことが多いので、元を取るという発想が少ないですが、何年で投下資本の回収ができるかという視点を忘れないでください。投下資本回収後が利益だからです。中古物件を購入する場合は、実際に使える残存耐用年数が10年だったとしたら、利回りの目安は「100%÷10年=10%/年」をネット利回りから引いた数字で考えなくてはなりません。(土地代は無視した話)出口を想定して投資
