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第1回 将来不安に備えて、都心の区分マンション投資をスタート

連載 ど素人から金持ち大家さんになった人々

この記事を読むのに必要な時間:約5分

金太郎さんのプロフィール
1974年生まれ、東京都在住、出版社勤務のサラリーマン
2008年に不動産投資を始め、約1年半で10戸を購入
年間家賃収入約900万円、年間手取収入約360万円(ローン・管理費等・固定資産税控除後)

――本日はよろしくお願いいたします。まずは、普通のサラリーマンの金太郎さんが、なぜ不動産投資をはじめようと思ったのかについて、お話をお聞かせ下さい。

金太郎さん
以前、余裕資金のほとんどを株で運用しており、リーマンショック後、資産価値が一気に半分以下になってしまいました。この分だとなくなってしまうと、慌てて安定資産へのシフトを検討し、実物資産として不動産に興味をもちました。

――なるほど、株式投資からのシフトということですね。

金太郎さん
今の会社は、お給料は悪くないのですが、退職金は期待できません。また、上場会社でもないので、このご時世、将来不安があります。本業のみに頼らない別の収入ルートを作りたいと考え、不動産の勉強を始めました。

――まず、どんな勉強をされたのでしょう?

金太郎さん
区分、一棟より好みをせず、まずは20冊くらい不動産投資本を読みました。早期リタイアを目指す一棟物件の事例が多いですが、過去の本は、融資環境が恵まれた時代だったので、方法として正直参考にはなりませんでした。それでも、投資方針・哲学・購入視点・リスク管理を知る上で大変勉強になりました。

――最初は、本当のど素人だったそうですね。利回りという言葉の意味もご存知なかったとか・・・。

金太郎さん
「利回り」という言葉は知っていました。でも、不動産投資でいう利回りが「満室時年収÷物件価格」だということを知ったのは、物件の購入を検討し始めてからです。本当に素人だったんですよ。

――具体的には、どんな風に不動産投資の勉強を始められたのですか?

金太郎さん
収益物件のポータルサイトを見て、相場観を養いました。例えば、「健美家」というサイトでは、23区内の区分マンションだけで4,000件ほど掲載されています。どの立地でどういうスペックの物件がでているのか、全部見るぞ~と1件も漏らさず、全部クリックして見ていたら、朝になっていました(笑)。でも本当に楽しかったんです。

――全部ですか? すごいですね!

金太郎さん
本当に全部みました。でもそのおかげで、ああ、利回りが高いと古いんだな、利回りが7~8%だと築浅なんだな、○○区は物件が多い少ないといったことがわかるようになりました。

――物件を見ているうちに、「区分マンションを都心に持つ」という投資戦略が固まってきた感じでしょうか?

金太郎さん
お金の問題もありますし、初心者でも気軽に開始できるという考えから「区分」にしました。また、出身は千葉ですが、今は東京在住です。人口動態・賃貸リスクの観点からも「都心」への投資方針を固めました。

――やはり、立地重視でしょうか?

金太郎さん
一番は立地です。いくら安くても住む人がいなければ、不動産投資として成り立たないと思います。都内といってもピンキリです。本などを参考に、賃貸需要・資産価値共に高い立地と判断し、その中から5区(港区・渋谷区・目黒区・世田谷区・品川区)に絞りました。

――初めての物件は、渋谷区の築浅マンション(24m2)を自己資金10%程度で購入されたそうですね。ローンは怖くなかったですか?

金太郎さん
僕は以前、自宅で3,000万円弱のローンを組んだのですが、同僚や上司は、自宅だけで4000万、5000万円のローンがあります。それを見ていたので、自分は、不動産投資分を足しても総額が小さいですし、家賃収入も入るので、怖さはありませんでした。妻も働いていますが、奥さんの貯金や収入、与信には手をつけないことが、リスクコントロールになっています。

――なるほど。面白い考え方ですね。では、空室は怖くなかったですか?

金太郎さん
空室は怖いのですが、対応策があります。例えば、1戸目はローンや管理費を払うと、毎月3.5万円ほど手元に残る渋谷区の築浅物件です。相場から3.5万円家賃を下げる幅があり、3.5万円下げたら事故物件と同じくらいなんですね。住みたいと言われる街で、家賃を下げる幅があれば、空室対策になると思うんです。そういう意味でも立地を一番重視しています。

――立地は、空室対策にもなるということですね。でも、東京でも、23区以外なら、もっと高い利回りのものや200万円以下の物件が掲載されています。買いたくなりませんか?

金太郎さん
心、揺れますよ~。本当に欲しくなります。でもそこはガマンですよ。ガマンして自分の投資戦略を守ります。私は、本業がどうしても忙しいため、空室になるなら家賃を下げることを選択しますが、センスがある方は、家賃は下げず、リフォームしたり、客付け営業したりすることができます。投資戦略は、人それぞれだと思います。

――投資戦略・哲学は人それぞれということですね。ここで先に進む前に、まず、今から始める方へのアドバイスがあればお願いいたします。

金太郎さん
何よりも、相場観を養うことが必要だと思います。不動産投資で失敗するのは、高値で買って、売っても大損してしまうことだと思うんです。 売れる値段で買えば損はしません。自分がほしいエリアだけでも、全部の物件を閲覧することです。ネットで閲覧するだけなら、1,000件くらい1日でできますよ。朝になりますが・・・(笑)。

――まず、相場観を養う事が大事ということですね。他にありますか?

金太郎さん
最初は、手頃なワンルームで不動産投資そのものを勉強し、経験を積むことです。本は役に立ちますが、実践に勝るものはありません。勉強とはいえ失敗は許されませんが、失敗してもよい価格から始めるのもアリだとは思います。

――まずは、実践、しかも小さくはじめるということですね。貴重なアドバイスありがとうございました。

さて、前編のインタビューはここまで。次回の後編では、物件購入ストーリーの詳細と、不動産投資を始めてよかったこと、悪かったことなどについてお届けします。

後編:第2回 1年半で都心の区分マンション10戸を買えた理由


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