資産として再発見！ マイホーム活用術(5)　Q4.マイホームを空家にした場合の税務リスク

有料老人ホームといった施設へ入所した際、問題になるのが、マイホームの扱いです。愛着もあって、施設などに入所した後も、いつか帰ってくることを前提に、マイホームを現状のまま、空家にする人が少なくありません。　

ただ、その場合、税務上、いろいろな問題が出てきます。

固定資産税等の問題

マイホームを持っていれば、必ず課税されるのが固定資産税です。一定の都市化した地域では、都市計画税も課税されることになります。

固定資産税では、マイホームの敷地については「住宅用地」の特例が適用され、税負担が軽減されます（⇒ Q3 参照）。都市計画税にも特例があります。

ただし住まなくなった空家を取り壊して更地にした土地は「住宅用地」にはなりません。つまり更地になると、固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になる可能性があるのです。空家を取り壊す場合は、この税負担に注意が必要です。

譲渡税の問題

住んでいるマイホームを売却して利益が出た場合、譲渡税（所得税・住民税を含みます）の計算で、3,000万円を控除する特例が利用できます。ところが、空家にして3 年目の年末を過ぎてから売却して利益が出た場合には、利益から3,000万円控除する特例は使えません。
空家にしてから、いつかマイホームに戻るつもりで、思わぬ資金が必要になったとき、この特例を使えないと、後悔することになります。

相続税の問題

マイホームが空家の形で、相続が開始すると、相続税の計算上、不利になることがあります。

被相続人が住む住宅を同居の親族が相続すると、その敷地は居住用の宅地として小規模宅地の評価減の特例が適用できるため、相続税の課税対象額が8割引きの2割になります。
しかし、住んでいないと居住用の宅地にならないため、課税対象額が2割にならず、評価額そのままで課税されることになります。