Jリートは正念場　金利情勢が市場を揺らす　資金調達環境が焦点に銘柄間格差拡大も否めず

　「Jリートの資金調達環境は変化している。新規物件の取得では、保有物件を売却して一部資金を調達する動きが散見される」と指摘する専門家は少なくない。Jリートの資金調達について、支払い利息と融資関連費用を合わせた実質金利は既に上昇し、融資審査の厳格化が進んでいるとの見方もある。金利上昇に伴う収益悪化への懸念が相場に下押し圧力をかけており、内部留保や売却益で分配金を維持するリートも珍しくはない。特に投資法人を傘下に持つ不動産会社は身内間での売買で資金を調達する例が増えるとの観測もある。

　不動産ファンド運用のケネディクスでは、Jリート資産の約4割を占めるオフィスビルについて、「需給緩和が進んで賃料が軟化する一方、電気料金の高騰による費用増で収益性が悪化しやすい環境にある。Jリート各社は、電気料金のテナント請求の単価を見直すなど光熱費の収支改善に向けての対策を進めている」(リサーチ戦略部・向井潤氏)と現状を分析する。

　エネルギー価格の高騰がNOI(純収益)を悪化させている中で、今後の金利動向に投資家は機敏に反応する。収益環境の悪化と金利情勢が今の弱気相場を演出しているのが現状だ。