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東京カンテイ コロナ流行の不動産市場を分析 新築M、4~6月は供給激減 高値取引の機会と意欲低下で

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 東京カンテイが発行した「カンテイアイ105号」では、20年1~9月の新築・中古マンション、新築戸建ての供給戸数と平均坪単価の推移からコロナ流行の不動産市場への影響を分析した。それによると、首都圏の新築マンションの供給戸数は4~6月に大幅減となったが、価格水準はおおむね維持されている。

【新築マンション】

 4月7日に緊急事態宣言が発出されたことで、事実上ディベロッパーの分譲業務が継続困難となり、同宣言が解除された5月25日まで供給戸数は低水準となった。大手ディベロッパーも一時期は東京都心部での高額物件の新規用地取得を見合わせ価格の動向を探るなどに注力したため分譲物件が絞り込まれたが、7~9月は供給戸数が増加。都心高額物件の国内需要により前年の8割程度の戸数水準にまで回復したという。

 価格水準はおおむね横ばい。新規供給がされない行政区も増加したが、大型JV物件などが継続分譲されており、それらの価格が変動しなかったため。

【中古マンション】

 既存ストックから売り住戸が発生するため新築マンションより広域に供給が分布している。3カ月で300戸以上が供給された行政区は東京23区に集中。4~6月には300戸以上が供給されたのは東京23区以外では川口市と船橋市のみとなったが、極端に供給立地が縮小することもなかった。

 住戸の多くは在庫として価格を変えずに市場に滞留し続けたため、中古マンションの坪単価も大きな変動を起こすことなく推移した。

【新築戸建て】

 人口規模の大きい都市に多くなる傾向だ。緊急事態宣言下にあった4~6月は、前期より供給戸数が増加する行政区が多く見られた。東京カンテイでは「新築マンション市場がこの期間に供給戸数を減らす中、建売住宅を手掛けるパワービルダーが積極攻勢を仕掛けた結果だ。7~9月では前期から供給エリアの縮小が見られる」とし、特に郊外エリアではその傾向が大きく表れており、戸建てがメインの郊外都市でも供給エリアの縮小が見られると指摘する。

 坪単価はほぼ行政区固有の水準を維持したため、供給戸数が増加した4~6月も変わらず。7~9月は都市部で若干弱含んだが、戸建て住宅における供給スタンスは依然積極的で、郊外都市の坪単価は上昇も下落もしていない。

価格は下がらず

 同社は、1~9月における最大の変化は新築マンションの戸数減であると指摘し、「その本質はマンション用地の下落ではなく、高値で取引する機会と意欲が緊急事態宣言で失われたため、地価に作用する上昇力が弱まったこと。そのため、供給戸数が激減しても価格は下がらない」と分析する。

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