奈辺卓美さんのプロフィール
１９６３年生まれ、福岡県出身。２００６年に不動産投資を開始。レバレッジを効かせる手法で物件を買い進め、日本、アメリカ、フィリピン、マレーシアに約２０億円の不動産を所有する。２０１３年、４９才で勤務していた外資系ＩＴ企業をセミリタイア。現在はアメリカで飲食店を経営するなど、幅広い事業をグローバルに展開中。
■ 同僚のリストラを目の当たりにして、副収入を作ることを決意
――自己紹介をお願いします。
奈辺卓美さん
不動産投資家の奈辺卓美です。レバレッジを効かせる手法で不動産を買い進め、日本、アメリカ、フィリピン、マレーシアに２０億円程度の不動産を所有しています。家賃年収は約２億円で、手残りは５,０００万～６,０００万円くらい。そのほとんどを再投資に回しています。
外資系ＩＴ企業に勤務していましたが、２０１３年、５０才になるのを機にサラリーマン生活を卒業しました。今は、アメリカ移住に興味があり、気候が良く大好きなカリフォルニア州を中心に情報収集をしているところです。今後もチャンスをみながら物件は増やしていく予定です。
――家賃２億円とは、すごい規模ですね。不動産投資を始めたきっかけを教えてください。
奈辺卓美さん
一言で言うと、複数の収入源を持ちたかったんです。外資系企業は給料は高いものの、結果を出せなければ即退場という世界。同僚たちの机がある日突然なくなっていくのを見て、１日も早く会社の給料以外の収入源を作らなければ、と思いました。
会社員の副収入について調べていくと、ネットワークビジネスと不動産投資という手法にたどり着きました。両方かじってみたのですが、僕はもともと引っ越し魔で、色々な建物を見るのが好きだったこともあり、サラリーマンに有利な不動産投資の方を本気でやってみようと決めました。
――不動産投資を始めたときの目標はどんなものでしたか？
奈辺卓美さん
きっかけはリストラ対策ですが、目標として、いずれはセミリタイアしたいという思いもありました。でも、僕はチキン（臆病者）なので、年収の２倍くらいのキャッシュフローができるまではやめられないと思い、まずはそのために３年で１０億の資産を作ることを目標に決めました。でも結局、この規模を超えても会社は辞めず、２０億円まで買い進めてようやく、リタイアを決断できました。
迷っていた僕の背中を押してくれたのは妻の「やめたら？」の一言です。最後の方は会社と不動産投資の両立で忙しく、いつも疲れているように見えたみたいです。妻は物件の管理も請け負ってくれていて、僕のやりたいことを応援してくれるありがたい存在です。妻のサポートがなかったら、ここまで実現できなかったと思います。
■ 借金には良い借金と悪い借金の２種類がある
――どのような物件を買い進めたのですか？
奈辺卓美さん
まずは首都圏のＲＣマンションをフルローンで複数棟購入し、次にリスク分散として、札幌と静岡にも進出。数年前の円高のタイミングで、アメリカ、マレーシア、フィリピンにも戸建てやコンドミニアムを購入しています。マレーシアに関しては、ＭＭ２Ｈという１０年ビザも取得しました。リタイア後の海外ロングステイに興味があるんです。
――奈辺さんはレバレッジをかけるやり方で、物件を増やされていますが、借金は怖くありませんか？ 会社をクビになるリスクより、２０億円の借金をする方が怖いと思う人もいると思うのですが。
奈辺卓美さん
借金という「言葉の響き」は怖いですね（笑）。ただ、ロバート・キヨサキの本にもあるように、借金にはいい借金と悪い借金の２種類があります。僕はいい借金しかしていないつもりなので、自分の借金に対しての恐怖はあまりありません。
それより、ずっと給料をもらえると思って何もしないでいることの方がリスクだと思っています。僕は物件を買うときも適正価格で指し値を入れますし、海外の物件もなじみのある場所や現地に信頼できる人がいる場所等、リスクの低い物件しか手を出さないようにしています。
しつこいですが、チキンなので勝算のない勝負はしないんです（笑）。そういう意味で、苦手なＦＸには全く手を出していません。不動産はしっかりと勉強すれば、インカムもキャピタルも大きく外すことはありません。なんて言いつつ、過去には不動産で大失敗したこともあるんですが（汗）。
――大失敗ですか？ どんな失敗だったのでしょう？
奈辺卓美さん
１９９１年、２０代後半の頃に、Ｔ社のウィークリーマンション１棟物件の分割債権を購入したんです。当時は今日買った都心物件が、翌年には２倍になるバブル期でした。キャピタル狙いだったんですが、バブル崩壊でどんどん相場が下がり、売却時の価格は買い値の１０分の１以下。インカムもあったのですが、それをはるかに上回るキャピタルロスで、投資としては散々でした。
その後１６年間、不動産投資は封印していたのですが、また始めてしまいました（笑）。金利が大きく下がり、あの頃とは状況もだいぶ変わりましたしね。僕は世界的に見ても、今の日本でキャッシュフロー狙いで不動産に投資することは、すごくメリットの大きい手法だと思っています。こんなにイールドギャップ（借り入れ金利と物件からの利回りとの差）が大きく、レバレッジが大きく効く国は、他にはありませんから。
――一時期に比べるとフルローンは出にくくなったという話を聞きますが。
奈辺卓美さん
僕は２００６年に不動産投資を始めましたが、僕や僕の周りの投資家の方々は、その頃も今もフルローンやオーバーローンでどんどん物件を増やしています。日本ではサラリーマンという属性を高く評価するので、国内である程度の給料をもらっている人たちには、いくらでもチャンスはありますよ。
海外では、普通の会社員がフルローンで不動産を買えるなんてまずムリなので、僕の体験を海外の投資家の方々に話すと「信じられない！」と驚かれ、中には「私も日本人になりたい！」と真面目な顔で言う人もいるくらいです。
ただ、最近は国内物件を少し売りに出して、海外の物件を買い進めています。富裕層のキャピタルフライトがはやっていますが、僕はキャピタルイバキュエーション（資産の避難）と考えています。何か日本に起これば、避難していた資金を持って日本に戻ってくるという意味です。
後編：第14回 海外不動産投資のリスクと賃料収入で叶えたい夢
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