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JLLフォーラム 22年にオフィス賃料上昇 使い方・再定義の重要度が浮上

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企業にとっての在宅勤務
 JLL(日本本社=東京都千代田区)は9月15日からの3日間、オンラインで「不動産&ホテル投資フォーラム2020」を開いた。同フォーラムは今年で9年目。テーマは初日がオフィス、2日目が不動産投資、3日目がホテルで、日本における現状分析や展望が披露された。今回は新型コロナウイルス感染症の影響で初のオンライン開催。フォーラム参加者は3日間で延べ約1100人。

 オフィスマーケットを見ると、東京都心5区(千代田・中央・港・渋谷・新宿)のAグレードオフィス(延べ床面積3万m2以上、基準階面積1000m2以上など)の賃料(月額坪当たり)は12年後半から上昇し、新型コロナの影響で20年第2四半期(2Q、4月~6月)に下落に転じた。2Q末は4万42円。経済回復の動向を踏まえ、賃料の下落・調整を経て、22年の上昇を推測する。

 一方、空室率は2Q末が0.7%だった。今後の供給状況を踏まえ、空室率は年末までに2%程度に上昇、21年、22年が3%程度、23年には4%弱と推測。市場の均衡点と言われる4、5%を下回ると分析した。

 20年の日本の不動産投資総額は上半期が2.6兆円で対前年同期比6%増。第1四半期(1月~3月)では同30%増、2Qは同21%減。新型コロナの影響で、物件確認、デューデリジェンスの抑制が見受けられるとした。

 第3四半期(7月~9月)は同5%減と推定。不動産投資市場は比較的健全な水準を維持していると分析し、通年では総額4.3兆円、同10%減に収まると推測する。

 ホテル投資では新型コロナの影響で取引が限定的であることに加え、売主、買主の価格感がかい離。資金を豊富に持つ投資家がいる一方、レンダー(融資主体)はホテルの新規案件に融資を行わないスタンス。投資家のレバレッジ(他人資本を用いて、自己資本の利益率を高めること)後のリターンは低下し、取引の減少を生み出している。

テレワークが影響及ぼす

 同フォーラムでは各日のテーマに沿ってパネルディスカッションが開催された。初日のオフィスマーケットでは、パネリストとして野村総合研究所コンサルティング人材開発室の榊原渉室長、JLL日本インテグレーテッドポートフォリオサービス事業部の高橋貴裕部長が参加。司会進行はJLL日本の根岸憲一執行役員キャピタルマーケット事業部長が務めた。

 現状、オフィスはコロナ禍で最も予測が立てにくいマーケット。テレワークの進展に伴い、今後のオフィスの使い方や再定義が重要になる。高橋部長は「日本国内の拠点をどう変えていくかという視点がある。その中にはサテライトオフィス、コワーキングスペースをうまく活用しようという動きもあり、固定費の流動化を考えている企業はある」と説明した。一方、榊原室長は「固定席で、ソーシャルディスタンスを保つレイアウトははやらない。フリーアドレスになるので、(オフィス内の)1人当たりの面積の増減でオフィス需要を語れない時代になる」と指摘した。

 最後に、根岸部長は「投資の検討では、立地、規模、設備・間取り、周辺のビルの使われ方を確認し、どういう企業がどういう部署を入居させ、どう使うのかを見れば、より市場に即した評価ができるのでは」と述べ、ディスカッションを締めくくった。

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