～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 記事一覧
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾
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不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(50) ～畑中学 取引実践ポイント～ 「越境と共有塀の対応(2)」 所有者全員の承諾ないと撤去できず
共有塀があった場合は取引の進め方に注意が必要だ。塀の安全性が確認できないと再建築のため撤去が必要なことがある。そうすると引き渡し時までに共有塀の所有者全員に撤去の同意を得なければならない。その交渉時(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編49 ～畑中学 取引実践ポイント～ 「未越境と共有の対応(1)」 権利侵害を適格に判断して説明
隣地からの越境、隣地への越境がある場合は所有権等の権利侵害があるために、現地調査時に発見次第、所有者と相談をして、隣地所有者との間で解消できるのであればしておきたい。ただ、解消までの時間が足りない、(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(48) ～畑中学 取引実践ポイント～ 宅建事業者にも責任が及ぶ 悪意ある売主想定、「未登記物件への対応」
売買で取り扱う建物に未登記部分がある場合、もしくはありそうな場合の対応は次の3つがある。1つ目は未登記部分の範囲を確認すること。2つ目は重要事項説明書や売買契約書に明記すること。3つ目は表示変更登記を行(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(47) ～畑中学 取引実践ポイント～ 少しでも印象良く整理整頓を依頼 言いづらい事もハッキリ「売却準備(2)」
前回に引き続き販売活動前の売却準備。売主にしていただくことだ。集客、案内、クロージングの3段階に分けて(1)案内可能日の確認、(2)整理整頓と清掃、(3)資料提供の各依頼をしていくことになる。ここでのポイント(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(46) ～畑中学 取引実践ポイント～ 時間かけて情報収集正確に 集客、案内、クロージング「売却準備(1)」
販売活動に入る前には、宅建業者と売主の双方とも買主(検討者)に「見に来てもらうため」、「買っていただくため」にその準備を行う。 その中で宅建業者の準備として集客、案内、クロージングの3段階に分けて((続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(45) ～畑中学 取引実践ポイント～ プロなら高く売る提案 売主との対話と見せ方「価格査定(2)」
前回までに(1)机上査定、(2)現地査定と述べたので、今回は(3)売主との対話、見せ方の話になる。ポイントは「売主が期待(想定)していることを読み取り、それに対応できるようにする」だろう。 理由はそうしな(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(44) ～畑中学 取引実践ポイント～ 素人には分からない専門性 現地査定は難しく考えず「価格査定(2)」
前回の(1)机上査定から続き、今回は(2)現地査定の話になる。ポイントは、(2)現地査定では現地を隅々まで見て「売主と買主が納得同意できる価格の根拠」を見つけることだ。現地査定はこの要素でプラス50万円、この(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(43) ～畑中学 取引実践ポイント～ 根拠を示して媒介契約を取得 机上で整合性を追求「価格査定(1)」
不動産取引での価格査定の活動目的は、売主が納得同意できる価格帯の中で、買主が購入しようと思える価格を提示し、媒介契約を取得することだ。そして価格査定とは媒介契約から売買契約まで導ける成約想定価格、つ(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(42) ～畑中学 取引実践ポイント～ 仲介トラブル 消費者保護の傾向「媒介契約書の内容を確認させる」
媒介契約書は、その内容を顧客に説明し確認させた上で記名押印をいただく。ただ見せて「ここに住所氏名の記入と押印を」では厳しい。 理由はトラブルとなった場合、顧客が媒介契約書に記名押印をしていても「(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(41) ～畑中学 取引実践ポイント～ 責任追及される立場を認識せよ 善管注意義務を問う「媒介契約の意味」
媒介契約は売主・買主と宅建業者が交わす業務委託契約みたいなものだが売主・買主から見てその意味は2つある。1つ目は売買契約がスムーズに進むように、2つ目は契約の目的が達成できるようにする契約ということだ(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(40) スケジュール感を大切に「顧客に判断を任せてはいけない事柄」
不動産取引の中で顧客に判断を任せてはいけない事柄がある。顧客が正確な情報を把握できず、間違った判断を下すことで、不動産会社のみならず顧客にとってもダメージを被ってしまう事柄だ。 「物件選びの際は(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(39) ～畑中学 取引実践ポイント～ プロは仕事に緊張感を持て「他士業との協業」に潜む油断
協働する他士業を選ぶにあたっての重要な指標は「不動産取引の流れを理解して、仕事に緊張感がある人」だろう。最適解ではないかもしれないが、最善解であることには違いない。 不動産取引で関係する他士業は(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(38) ～畑中学 取引実践ポイント～ 税理士以外でもアドバイス可能「住宅ローン控除への助言」
取引完了後に顧客から尋ねられることが多いのは住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)についてだ。税理士法では具体的な個別税金の計算は税理士(税務署)しかできないと定めているが、一般的な税金の計算方法や手続(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(37) ～畑中学 取引実践ポイント～ 顧客対応で不満を与えやすい 「残金決済後に顧客へ届く不動産関連書類」
「購入後に書類が届いたがどう対応したらいいですか?」 残金決済が終わった後に顧客から連絡が来るパターンは主に次の4つがある。(1)他の顧客紹介、(2)(顧客に届いた)不動産関連書類への対応助言、(3)税金関(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(36) ～畑中学 取引実践ポイント～ 着金確認後の総仕上げへ「残金決済・所有権移転登記・引き渡し(2)」
前回に続いて残金決済・所有権移転登記・引き渡し(以下、残金決済等)の後半となる。前回は、(6)売主の着金確認までなので、今回は(7)領収書の交付からだ。なお、ここまでくれば残金決済等の業務の大半は終わってい(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(35) ～畑中学 取引実践ポイント～ 気持ちに余裕持ち確実に「残金決済・所有権移転登記・引き渡し(1)」
いよいよ取引の最後、残金決済・所有権移転登記・引き渡し(以下、残金決済等)となる。ここでのポイントは、「登記手続き」「買主の残金等の振り込み」「売主の着金確認」この3つだ。 初めてのうちは手続きが(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(34) ～畑中学 取引実践ポイント～ 不測の事態を踏まえて行動を 「金銭消費貸借契約は同行する」
金銭消費貸借契約とは住宅ローンを借りる契約のこと。略して金消契約(きんしょうけいやく)と言う。 買主と金融機関との間の契約なので、任せて立ち会わずとも良いと考えがちだが、その日に契約手続きを完了し(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(33) トラブル回避へ後日確認は必須 「残金決済日の調整と抵当権抹消手続き」
買主の住宅ローンの本審査も無事承諾で終わったら、いよいよ残金決済・所有権移転登記・引き渡しの日程(以降、残金決済日)を売主と買主で調整して決めていく。おおむね3週間以降先の日程で平日の午前中で調整する(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(32) 自らの性格を分析して対応策 「契約後の気の緩みを引き締める」
売買契約後、私たち仲介担当者にほぼ現れる症状が1つある。それは「気の緩み」だ。具体的には(1)必要な連絡が遅くなる、(2)確認せず勝手に解釈して進めるようになる。要は顧客が思う欲しい報告、連絡、相談(以下、(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(31) 想定外の費用負担を回避へ 「室内外の残置物確認」
「ないはずのエアコンが残されているので撤去してください」 筆者の実例。残金決済後に鍵を受けとって購入したマンションへ向かった買主からの連絡。すぐ買主の元に向かい確認すると北側居室に取り外していな(続く)
