～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 記事一覧
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾
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不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編94 ～畑中学 取引実践ポイント～うっかり以外は信用情報で確認 「住宅ローンが否決、減額の対応(1)」
住宅ローンの審査結果が否決もしくは減額であった場合、難しかったかと気落ちする前に、原因を確認し金融機関を通じて保証会社に粘ってみるのも一つの手だ。「はい、さようなら」ではそこまでの活動時間がもったい(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編93 ～畑中学 取引実践ポイント～ 客観的な視点・データで対応を 「顧客へ活動報告(業務の処理状況)」
不動産仲介業務の一つに売却状況の「活動報告(業務の処理状況の報告)」がある。報告するだけならそこまで意識せずとも、報告をきっかけに顧客とのコミュニケーションを取りたいのなら何を話すために書くのか、目的(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編92 ～畑中学取引実践 ポイント～ 非居住者の売買で注意すべき点 「所得税源泉徴収ポイント」
不動産の売主が日本を生活の拠点としていない場合、原則、買主が売主の所得税等を代わりに源泉徴収し納付することになる。その際、気をつけるべき実務上の注意点は(1)売買契約の条件、(2)自己資金での納税額対応の(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編91 ～畑中学 取引実践ポイント～ 宅建士、時が経てばキレイに忘れる 「用途地域の用途制限」
特定の用途で利用するために不動産を購入したいという相談がある。その場合は必ず用途地域における用途制限を調べた上で、購入検討者の希望どおりの利用ができるかを回答する。希望する利用用途が住宅、もしくは兼(続く) -
不動産ビジネス塾 初級編89 売買仲介～畑中学 取引実践ポイント～ 政策金利など含めて幅広い情報収集「住宅ローン審査前のアドバイス」
顧客が住宅ローンの審査に入る前に何らかのアドバイスはした方が良い。その方が不動産取引のプロらしく、信頼を得られやすいからだ。結果、皆さんと顧客が不動産の引き渡しまでスムーズに事を進める端緒になるだろ(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編88 ～畑中学 取引実践ポイント～ がけ下にある不動産は360度見渡せ 机上調査のみは擁壁問題を見落とす
現地調査では対象不動産や隣地外でも目に見える周辺状況の目視確認と記録は必要であり、できるだけ買主へ説明しておくと良いだろう。 特にがけ下にある不動産の場合は周辺から受ける影響が大きく、擁壁の崩壊(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編87 ～畑中学 取引実践ポイント～ 「文面」+「口頭」での説明で万全を期す「顧客との重要な事柄のやり取りについて」
不動産取引において顧客との重要な事柄のやり取りは文面を送り、その上で口頭にて補足する、顧客が考える重要な事柄は文面で受け付けて文面+補足で回答するのがよりベターな方法だろう。 連絡方法として文面((続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編86 ～畑中学 取引実践ポイント～ 家屋番号で問題になるのが金消契約 「建物表題登記の確認をする」
建物表題登記は買主の金銭消費貸借契約(以降、金消契約)前に完了するか確認をする。買主には早めに登記申請を促して確認しよう。 建物表題登記とは新たに建物を建てたときに、建物の所在地や種類、構造、面積(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編85 ～畑中学 取引実践ポイント～ 建築基準法における関係情報を確認「隣地の建築計画概要書を活用する」
対象不動産の調査を深めるために、隣地や近隣の建築計画概要書(以下、概要書とする)を取得し、対象不動産と隣地や近隣がどのような関係にあるのか確認をした方が良い場合がある。ケースに応じて対応していこう。(続く) -
最低限のリスクヘッジを怠るな ～畑中学 取引実践ポイント～ 「現地調査の目視で意識すること」 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編84
現地調査では目視する際に意識をしたい3点がある。 1点目は協定道路や埋められた井戸といった「見えないもの」、2点目は安全性を保てない擁壁や登記が必要な物置など「直すべきもの」、3点目は住宅の傾きや地(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編83 ～畑中学 取引実践ポイント～ 「売買契約後に行うこと(2)」 メール等で文面を残す方が良い
売買契約後に取引の山場を越した安心感と、他の案件に目が向いてしまうこと、この2点から「気の緩み」が起きることがある。「売買契約が終わって一安心。決済まではまだ時間があるし、しばらく他の案件に注力しよ(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編82 ～畑中学 取引実践ポイント～ 仲介担当者の御法度は気の緩み 「売買契約後に行うこと(1)」
売買契約の締結後、私たち仲介担当者に現れる症状に「気の緩み」がある。第31回でも同じ指摘をした。こうなる原因は2つ考えられる。売買契約の締結で取引の山場を越したと感じてしまうこと、契約が済んだと他の顧(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編81 ～畑中学 取引実践ポイント～ 融資実行時適用を意外と知らない「金利上昇局面における住宅ローンのアドバイス」
金利はローン実行時の月の金利が適用されます、と売買契約前に伝えておきたい。 ◎ ◎ ◎ 住宅ローンの金利は上昇局面にある。国債の金利上昇で、長期固定金利は上昇傾向にある中、変動金利もト(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編80 ～畑中学 取引実践ポイント～ 売主と買主を整理して対応を 「印鑑証明書と住民票」
売主は印鑑証明書、買主は住民票。売買の手続きに必要な書類は何ですか?と売主や買主に聞かれたとき、所有権移転登記に必要な書類として最低限案内する書類だ。新人の頃はこれらが分かりづらい。売主に住所変更の(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編79～ 畑中学 取引実践ポイント～ 何が分からないのか 場の空気感が「?」 「新人から見た建築基準法の調査」
今回は教える側の視点。新人が法令上の調査において何が一番分かりづらいのか。 おそらく「建築基準法」と「その取り扱い」ではないだろうか。春先にいくつか新人への研修や講演の機会をいただいた。法令上の(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編78 ～畑中学 取引実践ポイント～ 公道か私道か、所有と管理は別の話 「法令上の制限の調査(4)」
「公道か私道かの管理種別と、認定されている道路幅員、道路境界の査定の有無を教えてください。また道路台帳図をいただけますか」 都市計画法、各種条例、建築基準法と来て最後はそれ以外の法令の調査となる(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編77 ～畑中学 取引実践ポイント～ 建基法、建築の制限緩和など重要4点 「法令上の制限の調査(3)」
「道路の建築基準法の扱いを教えてください。また、建築計画概要書、台帳記載事項証明書をいただけますか」 法令上の制限の調査も3回目だが、今回は対象不動産周りの建築基準法について、窓口は建築指導課で(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(76) ～畑中学 取引実践ポイント～ 「法令上の制限の調査(2)」建ぺい率、容積率など詳細確認
「新たに建物をつくるのですが、建築に関係する都市計画法以外の法令や条例があったら教えてください」 都市計画課では都市計画法の各種都市計画制限を中心に建ぺい率、容積率などの説明を受けるのでそれを順(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(75) ～畑中学 取引実践ポイント～ 言葉のキャッチボールで説明を 「法令上の制限の調査(1)」
「説明をされてもよく分かんないですよ」 重要事項説明でよく言われるのが法令上の制限だ。都市計画法、建築基準法、それ以外の法令上の制限などの記載がある箇所であり、作成の前半の山場だ。 専門用語(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(74) ～畑中学 取引実践ポイント～ 顧客と仲介者の納得感を満たせ「不動産取引の調査はどこまで行うべきか?」
不動産取引における調査は「買主の購入目的」と「(買主に説明し尽くせるという)自分の納得」この2点を満たすまで行うのが良い。当然、現状の正しい姿を把握し、重要事項説明(以下、重説とする)の各項目を埋める不(続く)
