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旧社員寮・社宅を一棟リノベ コロナ禍の職住ニーズつかむ

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居住者専用のワークスペース(イメージ) 1階の共用施設「小上がりスペース」(リノア北赤羽)
 働き手の住まいとして運営された社員寮や社宅が、建物一棟のリノベーションによって、地域に開かれた「職住融合」「職住近接」の住まいに生まれ変わる。コロナ禍における顧客意識の変化をつかんだ企画力、事業スキームが好調の鍵を握る。

利便性とテレワーク対応 グッドルーム 改修・募集・運営まで一括で

 gooddaysホールディングスの子会社でリノベーション事業を担うグッドルーム(東京都品川区、横田真清社長)は、名古屋鉄道(名古屋市中村区、安藤隆司社長、名鉄)の所有する名鉄名古屋本線大里駅直結の法人向け社員寮(愛知県稲沢市)を一棟リノベーションし、コミュニティ賃貸マンション「TOMOS APARTMENTS名鉄大里」として再生する。ワークスペースやレンタルスペースなどを併設し、昨今のテレワーク需要にも対応。竣工は21年2月を予定。

 今回改修する物件は、94年建築の鉄筋コンクリート造5階建て。これまで名鉄社員寮や法人向け社員寮として利用されてきたが、寮ニーズの低下などにより近年は遊休資産化していた。

 グッドルームが一棟案件として法人大手クライアントの遊休資産を活用するのは4例目。コロナ禍で急速に広がるテレワークや地域コミュニティの多様化などを踏まえ、1階には居住者専用のワークスペースやシェアリビング、ランドリー、近隣住民も利用可能なレンタルスペースを設ける。駅直結のため、名古屋駅、岐阜駅などのターミナル駅から天候に左右されることなく通勤、移動が可能。

 居室は2階から5階部分で、部屋タイプ・戸数は1LDK44.71m2(賃料6万7000円~、管理費別)20戸、1K22.35m2(同3万8000円~、管理費別)40戸の計60戸。同社のリノベーションブランド「TOMOS」の特長である無垢床を使用し、おしゃれなデザイン性を追求した。ワンルームは近隣相場並み、1LDKは1.2倍程度の賃料設定とし、ターゲットには都内からの単身転勤者や、生活の豊かさを求めるカップルなどを見込む。

 もともと1Kの間取りが多い構造も、隣り合う2室を1つにつなぐ「ニコイチ」工事によって居室面積を広げる。完成後はグッドルームが、建物の住居部分を名鉄から借り受け、同社の賃貸サイト「goodroom」で入居者を募集。家賃回収やレンタルスペース等の運営まで一括して行う。同社は遊休資産の活用について「オーナー目線では設計・施工、リーシング、運営と1社ですべて完結できることが強み。中間コストの削減による高い費用対効果、コンセンサスの取りやすさと運用コスト削減がメリット」と説明する。またマスターリース終了後もリーシングに協力できる点も特徴だ。今後は、「TOMOS」のブランド力と賃貸サイト「goodroom」の集客力を生かし、都心部をはじめ全国エリアでの展開を目指す。大手法人が利用していた寮のコンバージョンやオンライン授業で空室が目立ち始めた学生マンションの改修にも着手している。 

管理組合と地域を活性化 リビタ 共用施設を外部貸し

 リビタ(東京都目黒区、川島純一社長)は、築28年の旧企業社宅一棟をリノベーションした分譲マンション「リノア北赤羽」(東京都北区)として再生し、10月29日に竣工した。同物件ではマンション共用施設を外部に貸し出すことで、管理組合とまちの双方が活性化していく事業スキームを導入している。

 06年の事業開始以来、50棟1723戸の一棟まるごとリノベーション分譲マンションの企画・販売を行ってきた同社。第三者機関による建物調査・診断の上、共用部分も含めたリノベーションによって中古の不安やデメリットを払しょく。更に「築後100年の長期修繕計画」を策定すると共に、入居者間のコミュニティ形成を図ることで資産価値の維持に努めている。

 今回の「リノア北赤羽」は、入居者と地域住民がスキルやモノを「Give and share する暮らし」をコンセプトに、旧企業社宅を地域に開かれた分譲マンションへ再生した。物件は92年3月建築の鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根12階建て。総戸数147戸。多目的スペースやシェア型店舗、防音性能を高めた集会室、屋上ウッドデッキなどの共用施設を、入居者をはじめ地域住民や運営パートナーがタイムシェア形式で活用できる「地域連携型共用施設」として運営していく点が特徴だ。

 運営パートナーであるNPO法人彩結びがレンタルスペース運営や日替わりカフェ営業、講座開催など多角的に手掛ける。同NPOはリノア北赤羽の管理組合から同共用施設を有償で賃借し、事業を展開。地域住民等の一般利用者や他の運営パートナーへサブリースを行い、スペース利用料という形で収益を得ていくスキームを取る。同社では「管理組合は、運営パートナーから賃料収入を安定的に得ることが可能で、管理組合運営の経済的なメリットにもつながる仕組み」と説明する。

 専有部は日当たりのよい既存住戸を生かし、同社が厳選した仕様のフルリノベーションプラン(3LDK、2LDK)を用意。オール電化を採用し、全住戸トランクルーム付き。今年度販売計画住戸は早期完売となっており、「販売好調の背景には、コロナ禍における暮らす場所への顧客意識の変化がある。『新しい生活様式』が定着し、自宅外での働く場所、学ぶ場所のニーズが増したことで、共用施設に対して高評価を得た」(同社)と受け止める。

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