東京都宅建協同組合(飯野郁男理事長)が公開する「特約・容認事項文例集」は、不動産実務に基づく750以上の文例からなる。前回の「ハトさん通信」(20年12月22日号)の事例編では、居住用や事業用店舗の賃貸契約をはじめ、契約トラブルのリスクがある「無効文例」を掲載し、組合員の業務品質の向上に努めている点を紹介した。20年の民法改正やコロナ禍を経て、本格的な活用が進むのはまさにこれからだ。概要編・事例編に続く今号では、「特約・容認事項文例集」の今後の展望についてまとめたい。
貸主・借主、売主・買主にとって、不動産取引を一番頼みやすいのは顔や気心の知れた地元の不動産会社だろう。地場の事業者は、消費者契約法や宅建業法、品確法など日々変わっていく法律や知識を身につけていくことで強みを発揮できる。我々協同組合の役目は、大手にそん色ない契約書を組合員に提供できるようにすることで、契約を当事者間で納得できる形にしていきたいと考えている。
20年4月には、民法改正によって物件の「瑕疵担保責任」という文言が「契約不適合責任」に変わった。「契約時に理解したものと異なる契約内容だった場合、解約できる。そういう条件なら取引しなかった」という形まで言えるようになったことに留意が必要だ。
ただ、縁あって生まれた契約を反故にすることは誰も望んでいない。昨春の民法改正以降も、事前の説明責任を徹底し、契約書に細かく盛り込み、納得済みとなった契約に関してはトラブルもなくスムーズに進んでいるだろう。新型コロナウイルスによる外出自粛や先行きの不透明感など、マインドがネガティブに陥りがちな現代において、この「特約・容認事項文例集」が円滑な不動産取引、トラブルのない不動産取引をするに当たり、重要な役割を果たしていくはずだ。
東京都宅建協同組合は、前提として日本国内で最も不動産取引が多い東京エリアで不動産業を営んでいる会員1万5000社のために存在している。そのため、組合員のトラブル防止のためのシステム整備が何よりも重要となる。 それに加え、「特約・容認事項文例集」は、全宅連会員専用サイト「ハトサポ」を通して全国のハトマーク会員に対しても提供ができるようになった。「ハトマークWeb書式作成システム」を使いながら、この文例集が全国で活用されることも想定されるため、当組合としては実務として即座に使える基本的文例をオープンにしていきたい。既に民法改正版もリリースしているが、新たな対応課題については今後も都度、早期に対応していく考えだ。
不動産取引は、契約上のマイナス要因も説明した上で、選ばれるものであるべきだ。この「特約・容認事項文例集」はコピー&ペーストで使える文例をオープンにしている。トラブル発生の芽を事前に摘み取り、当事者の合意をもって契約に進むという流れを徹底していく。
いいの・いくお=東京都宅建協同組合理事長。公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会常務理事・情報提供委員会委員長。公益社団法人東京都宅地建物取引業協会 専務理事/品川区支部長。
