マイナス金利解除に号砲 悪材料出尽くしで底打ち 株価と逆相関 Jリート巻き返す?
住宅新報 2024年3月19日 号 1面
東証リート指数が沈んでいる。過去最高を更新する株価とは対照的だ。金利上昇局面において弱含むのは不動産セクターの特徴ではあるが、日経平均株価が終値で4万円台を付けた3月4日に不動産大手の三井不動産は、初の株式分割発表という追い風も手伝って上場来高値を更新。金利上昇局面で有利子負債が意識されがちな不動産業界にあって不動産株全体がJリートのように売り込まれている感もない。一方、JリートのTOPIX(東証株価指数)相対株価は過去最低水準まで低下している。日銀は3月18、19日にどう動くか。新年度も控える中、Jリート市場を展望する。(中野淳)
リーマン・ショック後の不況下ではJリート各社が割安な物件を買い時と捉えて物件取得に動いたことで不動産価値の底割れを防ぐ機能が発揮され、Jリートの存在が改めて見直された。足元の不動産価格は高水準で推移し、運用物件を購入する難しさが増している。
不動産証券化協会によれば、23年暦年ベースでJリートが取得した物件数は254件となり、コロナ禍前の19年との比較で2割以上減っている。取得価格ベースでの金額も23年に1兆1043億円と同2割以上の減少となった。Jリートの主力商品であるオフィスビルの取引を見れば、過去5年間で最も取得が旺盛だったのが21年の71件・7663億円超であったが、23年の取得額は半減し、取得件数も3割超の急減となっている。コロナ禍でのリモートワーク浸透で働き方改革が進んだことがオフィス人気を停滞させた。
欧米に比べて東京のビル空室率は低い。JLL日本は、23年第3四半期末時点の世界主要都市のオフィス回帰率について、ニューヨークが51%、サンフランシスコが44%、ロンドンが60%と社員のオフィスへの戻りが鈍いが、東京のオフィス回帰率は90%に達してコロナ以前の稼働率に迫る勢いという。
