マンション建替え事業の「要除却認定」を知っていますか

大規模修繕で解決できれば、限界マンションにならないのですが、構造や立地などで大規模修繕では解決できないケースがあります。「マンション建替円滑化法」では、５つの状態を「要除却認定」として示しています。
①耐震性が不足していること、
②火災に対する安全性が不足している、
③外壁等の剥落により周辺に危害を与える恐れがある、
④給排水の腐食により著しく衛生上有害となる恐れがある、
⑤バリアフリー基準への不適合の５つです。
これらは、建築時には建築基準法に適合していたものの、建築後の法の改正等や想定外の劣化により不適格になったものがほとんどです。

上記の５つの状態「耐震性の不足」「防火性能が低い」「外壁の剥落」「設備の腐食による危険性」「バリアフリーの不足」があるマンションは、特定行政庁に管理組合の申請を行うことで「要除却認定」を受けることができます。「要除却認定」という言葉の印象から、直ちに除却しなければならないと思われがちですが、これを受けると２つのメリットがあります。
ひとつは、区分所有者、議決権および敷地利用権の持分価格の各5分の4以上の同意によって、当該マンションの敷地を売却する旨の決議（マンション敷地売却決議）ができるようになります。通常は全員の合意が必要でしたが、いくぶん緩和されたということです。
２つ目は、要除却認定マンションは、建て替えにより新たに建築されるマンションに、一定の敷地面積があり、市街地環境の整備・改善に資するものについては、容積率の制限が緩和されます。