建物の知識を持たない不動産投資の危険性

投資セミナーの案内では、
①不動産投資の安定した収入は、年金への不安がなくなる。
②サラリーマンは、収入が安定しているのでフルローンで借りやすい。
③少しぐらいの赤字でも、節税対策になる。
④インフレのリスクヘッジになる。
⑤相続対策。
・・・・がどのセミナーでも講師が話される内容です。気が付かれたと思いますが、建物の話はほとんどされません。話さないのではなく知識がないのではないかと思いました。何人かの宅建士の方に話を聞きますと、建築の法律の話はご存知ですが、建物の技術的な側面については、あまり知識はないようです。確かに宅建の試験科目には多くは出てきません。

不動産投資をされた方に、どんな建物をどのような融資で購入されたかを聞きました。平均年齢40歳で、築25年から30年の収益物件を30年ローンで購入されるのが平均のようです。そして、こんな質問をします。「30年後あなたは70歳で今の会社は、おそらく退職されていますね。たぶん年金生活です。その時この建物はどうなっているか想像できますか？」「その建物に入居したいという人はどんな人ですか？」このメールマガジンを読まれた方は、ご近所の物件やご自身の住まいの30年後を想像してみてください。昭和39年東京オリンピックの時に、都内に多くの公営団地が建築されました。今はほとんど見る影もない状態です。
建物は、築30年を超えると、何もしなければ急速に劣化してきます。マンションですら50年を超えると限界マンションと言われます。

日本の住宅の平均寿命は27年から37年と言われています。アメリカは50年、イギリスは70年です。ヨーロッパやアメリカには、50年経っても住みやすい住宅が多くあります。その差は、メンテナンスにお金と労力をかけている違いです。
今更、サラリーマン投資家が建築の知識を得るのは大変です。またそんな必要もありません。必要なのは、建物を維持管理（メンテナンス）をするには何が必要かという知識です。建物の問題点を把握して、メンテナンスします。お金か労力かどちらかをかけることです。アメリカの男性は、労力を惜しみません。休日にはホームセンターで資材を買ったり道具を借りて作業します。そして建物を維持し続けるのです。

不正融資で買われた築30年の賃貸マンションを調査したら、コンクリートが剥がれて鉄筋が見えていました。買われた方にお聞きしたら、建物を見たこともない、利回りだけを聞いて投資したとのこと。
まず、専門家に見てもらいましょう。そして何をしなけれならないかを相談しましょう。まずはそこからです。

関連資格：建物検査士