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不動産鑑定士とは? 

連載 特集 不動産の資格

この記事を読むのに必要な時間:約5分

不動産鑑定士のイメージ

周辺環境や様々な条件を考慮して適正な価格を導き出します

試験日程 (29年度)

願書受付期間
電子申請 2/17(金)~3/10(金)
書面申請 2/24(金)~3/10(金)
試験日
短答式試験日 5/14(日)
論文式試験日 8/5(土) 6(日) 7(月)
合格発表
短答式試験 6/28(水)(予定)
論文式試 10/20(金)(予定)
受験手数料
書面申請 13,000円(収入印紙)
電子申請 12,800円

※詳しくは試験期間にお問い合わせください。
※電子申請には事前に手続きが必要となる場合があります。

試験データ(28年度)

受験者数
708人
合格者数
103人
合格率
14.5%
受験料
実施団体
国土交通省 土地鑑定委員会

※詳しくは試験機関にお問い合わせください。

不動産の価値や利用法の専門家、不動産鑑定士!

「この土地は○○○○円!」「この部屋は賃料○○円」といった広告は町を歩けば色々なところで目に入ります。
それでは、この金額はいったい誰が決めているのでしょうか?不動産屋さんでしょうか?大家さんでしょうか?

もちろん、売主や貸主の「お金が必要なのでできるだけ高く売りたい、学生さんに安く貸したい」といった意向が金額に反映されることもよくあります。
しかしその前提には「その土地」の「価値」に見合った「適正な価格」というものが存在します。

不動産鑑定士とは対象の不動産の周辺環境や、様々な条件を考慮して「鑑定」し、この「適正な価格」を導き出す仕事なのです。

不動産の鑑定

「適切な価格」を設定をする上で、「正確な価値」を知ることは絶対条件です。
しかし、一方で物の「価値」とはとても判断が難しい概念です。

特に不動産は位置や規模など類似した物件はあっても、まったく同じ条件で同じ「価値」を持った物件というものは存在しません。
さらには「その土地に思い入れがある」「どうしてもここに住みたい」といった人々の様々な思惑が絡まりあい、そこから「正確な価値」をはかることはとても難しい作業です。

そこで不動産鑑定士は「客観的に見た価値」を追求し「正確な価値」を鑑定します。
例えば、住宅地を鑑定する際に、どんな気候の土地なのか?公共施設・商業施設が近くにあるか?有害な物質で土地建物が汚染されていないか?等の様々な要因を考慮し、客観的に見てその不動産が「市場でどのような価値」をもつと判断されるのかを導きだすのです。

一般の方でも家を買ったり借りたりする際に、「駅やスーパーが近い方がいい」「地震がこわいから地盤のしっかりしたところがいい」といった判断基準があると思いますが、不動産鑑定士はそういった要素をさらに専門的に掘り下げて鑑定をしていると考えていただくと、イメージがわきやすいかと思います。

不動産鑑定士の業務

不動産鑑定士の主な業務は大きく分けて二つあります。

不動産鑑定業務

不動産を貸したり借りたりするとき
不動産を担保にお金を借りようとするとき
不動産の収益をみるとき
財産相続に不動産が関係するとき…etc

さまざまな場面で不動産の「価値」を正確に判断し、家賃の設定などの根拠を提示する業務です。

また、一般の方の目に触れる不動産鑑定業務の成果として、毎年1回国が行う「地価公示(ふだん不動産に触れることがない方でもわかるよう、客観的に見てその土地は1㎡いくらなのかを国が発表したもの)」等があります。

コンサルティング業務

その専門的な知識を生かし、コンサルティング業務を行います。

不動産の有効な活用法を探しているとき
マンションを建て替えようとしているとき
事業計画や資金計画を模索しているとき…etc

さまざまなケースに応じて依頼主の相談に的確なアドバイスや指導を行う業務です。

不動産鑑定士の活躍の場

不動産鑑定士には様々な場面でニーズがある資格です。そのため幅広い活躍の場があります。

不動産鑑定事務所

不動産鑑定業務とコンサルティング業務を中心に不動産鑑定士の本領を思う存分発揮できる活躍先です。大手事務所で経験を積み、独立開業へ…といった実力を試してみたい方にも向いている職場と言えるでしょう。

不動産会社

不動産の売買、不動産の活用・開発のコンサルティングなど、その専門知識を生かす場面が多い活躍先です。大手不動産会社では不動産鑑定部門を設けている企業も多く、専門知識を存分に生かしたい方にお勧めの職場です。

金融機関

日本では融資の際に土地を担保とすることが多く、そのため不動産の価値を適切に見極められる人材が求められています。大きな金額が動く場面が大きいため、責任は重大ですが、その分、仕事にやりがいを求められる方にはお勧めの職場です。

コンサルティング会社

不動産の活用や、運用に関するコンサルティングを行う場面で、不動産鑑定士の知識が光ります。自分の知識を多くの方のために役立てたいと考えられている方にお勧めの職場です。

ここにあげた以外にも、建設会社や証券会社、鉄道会社、官公庁、保険会社など、様々な活躍先があります。

住宅新報社からワンポイント

不動産鑑定士試験の受験者数は多くありません。それにも関わらず、最終合格率は11%台と低めです。

試験は短答式試験と論文式試験の2段階に分かれています。
双方の試験をパスした上で実務修習(1年~3年)を受け、はじめて鑑定士として登録することができます。そのため、資格取得までの道のりが遠いのも特徴です。
イメージとしては「少数精鋭主義」の資格といったところでしょうか。

しかし、資格を手に入れることは不動産に係る上で非常に大きなアドバンテージになるため、粘り強く挑戦されている方も多い資格です。
近年ではFPや行政書士などの他の資格とセットで取得することで、より不動産鑑定士の資格を有効活用されている方も多いようです。

難易度 ★★★★★ 資格の有用性 ★★★★

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