今週の住宅新報 賃貸･地域ニュース
「宝部屋キャンペーン」を展開
�爛錺鵐圈璽広瓩肇灰薀�
戦略を聞く
アパマンショップネットワーク 川森敬史社長
アパマンショップネットワークはこの秋、人気の海賊アニメマンガ「ワンピース」とコラボレーションした「宝部屋キャンペーン」に、全国のＦＣ店が一斉に取り組む。電動自転車をはじめ家具・家電、オリジナルグッズなどのプレゼントが当たる「お宝探し」と、大人から子供まで幅広い世代に人気がある「ワンピース」の話題性をコラボレートさせて、賃貸需要を幅広く掘り起こす狙いだ。９月１日から１０月末日まで２カ月間にわたる「宝部屋」のプロモーション内容や狙いを、川森敬史社長に聞いた。
――キャンペーン展開が活発です。「昨今、消費者がモノを買ったり見たりする際のタッチポイント（接点）が、テレビやウェブ、モバイルなどと多様化している。部屋探しも同様で、看板や店頭の物件広告、「礼金０敷金０」といった業界特有の手法では、消費者へのプロモーションは十分ではなくなってきた。業種、業界の垣根を超えたボーダーレス化も著しい中で、より消費行動に即した囲い込みが重要だと認識している」
「我々が現在取り組んでいる一連のキャンペーンは、そうしたタッチポイントの１つの切り口だ。顕在顧客は当然として、『いい部屋があったら住み替えたい』、欲しかったモノがもらえるなら『部屋を探そう』といった潜在需要へのアプローチは今後ますます重要になってくる。市況が悪い中でグループの業績を押し上げた『地デジ』がその好例で、顕在顧客、潜在顧客を問わずキャンペーンを通じて消費者とのタッチポイントを増やしていきたい」
――「ワンピース」を選んだ理由は。
「インターネットの世界ではここ数年、ＳＮＳ（ソーシャル・ネットワーク・サービス）の利用が急速に延びており、ＳＮＳの口コミや意見交換などを重視したり、これに依存する流れが強まっている。こうした話題性に非常に敏感なユーザー層へ、意図的にアプローチすることもキャンペーンの狙いでもある。今回、大人から子供まで幅広い層に支持されている『ワンピース』と部屋探しを、『宝部屋』という切り口で結びつけて、どんなお宝があるのか、何がもらえるのかと『楽しんで部屋探しをしてもらえる』話題性を持たせたのがポイント」
「特典には、実際の調査データに基づいて、電動自転車や地デジテレビ、防水ポータブルテレビ、デザイン性のある家具やお役立ち家具、『ワンピース』のオリジナルグッズなどを用意した。自分では買わないけどあったらいいなと思っていただける特典を数多く準備した。このほかにも、例えば農業を営んでいるオーナーが自分で作ったお米や農作物を一定期間入居者にプレゼントするなど、その地域色を生かし、加盟店に独自性を出してもらう案も検討中だ。順次、新しい『お宝』を増やしていく」
「今回は、潜在顧客の掘り起こすもう一つの試みとして、来店客や問い合わせ客だけでなく、顧客の紹介者にもプレゼントを用意した」
――どのくらいの効果を期待していますか。
「あるデータによると、オンラインショッパーの７７％が口コミを参考にすると答えている。店員に聞きにくい、店員が自分のポイントで説明してくれない、店員の知識不足、色がついた説明などが主な理由で、第三者の客観的な意見を信頼していることの表れだだ。かつ７７％のうち３３％は、進んで自からの体験を提供することに前向きだともいう」
「リアルに対する物足りなさの影響かもしれないが、個人ベースの体験談や口コミがウェブなどで広がってくることを考えると、接客、実務、言葉づかいなどビジネスの基本をしっかりしておくことがより重要になってくる」
「キャンペーンを展開する２カ月間は、全国的にテレビＣＭや番組提供、ウェブ系広告なども一斉に展開して一大キャンペーンを張る。移動率が低下しているが、繁忙期に反響、契約共に１割以上伸びたこれまでのキャンペーンの実績を踏まえて、前年同期比１割の上積みは期待できる」
導入から10年、定期借家
普及率低くも広がる活用機会
００年の借地借家法改正による定期借家制度導入から１０年がたった。ファミリータイプで良質な賃貸住宅の供給促進や退去に係るトラブルを抑制できる制度として期待されたものの、依然普及率は低調だ。今年３月にアットホームがまとめた定期借家の活用実態調査でも、居住用賃貸に占める定期借家物件数の割合は４・５％にとどまった。調査方法の違いはあるものの、０７年の国土交通省調査による普及率５％と比べても大きな変化はうかがえない。実際に定期借家を活用した経験がある業者の利用状況は、（１）相続に備える（２）建て替えなどの計画がある（３）オーナーが再び住む可能性がある（４）学生や外国人入居者への対応などの理由が一般的だ。だが、近年はマンスリー物件や普及しはじめたシェアハウス、家具付き賃貸などでも活用が進んでいることが、不動産流通近代化センターの調査で明らかになった。
同センターでは、更に賃貸人と賃借人が相互に対等な立場で契約できることや、再契約時に借家住戸の使用状況の確認などを定期的に行えることなどをメリットにあげて、一般の賃貸物件においても一部で前向きな利用が見受けられたとしている。
こうした利用の背景には、「定期に契約を完全に終了させるというよりも、定期的に契約の当事者同士が契約内容、住戸の使用状況を確認するなど明確化を図る意味合いが大きい」ことがあると指摘。相続対策などで賃貸経営しているオーナーよりも、賃貸経営を事業としてとらえて収益を確保したい意欲的なオーナーのほうが定期借家活用に積極的な点にも表れているという。
トラブルは起きにくい
実務の専門家は定期借家制度について、「更新料問題や立ち退きの問題もない基本的にトラブルが起きにくい制度であることは間違いない」と指摘する。しかし、実際に契約業務をこなす不動産業者には、書類が増えて煩雑になることに難色を示したり、契約・更新をしっかりこなしていれば旧借家契約でも退去のトラブルはそう多くないという思いもあって、必要性に迫られていない現実もある。そのうえ、「悪質な入居者にも本当に定期借家は有効なのか」と危惧する声も聞かれる。ユーザーの不安払拭を
「裁判で争われている更新料問題を機に、居住系で定期借家を使いたいのだがという質問や相談が増えてきた」と語るのは佐藤貴美法律事務所の佐藤貴美弁護士だ。更新ではなく再契約を繰り返す定期借家導入を検討する業者が増えているようだ。しかし、再契約の手続き、旧借家からの切り替え方、連帯保証人の扱いなどいざ直面すると迷う場面が多いことが利用を足踏みさせている要因だという。利用にあたっては、「一定期間で契約が終了するオーナー有利の面が強すぎて、借り手に不安を与えている。決して借り手に不利な契約でないことをしっかりと説明することも大切だ」と実務の専門家はアドバイスする。
借り手の定期借家に対する知識不足、不慣れで煩雑な実務は避けたい業者側と、双方に普及を遅らせている原因がある。とはいうものの、普及率は低水準でも、空室対策の一手として期間を限定して大幅な賃料割引に際して活用したり、短期や特定層を対象にした賃貸借など状況や物件に応じて活用の幅が広がってきたことも事実。賃貸需要の多様化で、今後、活用機会は更に広がる可能性は高い。まずは契約関係書式を準備したり、実務知識を収集するなどして、来るべき時に備えておくことが必要だ。
９月、加盟店20店を出店
直営は６店舗閉鎖
レオパレス
レオパレス２１は、加盟店制度「レオパレスパートナーズ」２０店舗を９月出店する。加盟店制度をスタートした６月以降の累計出店数は４２店舗。９月に閉鎖する直営６店舗を除く国内直営店は１７１店舗となる。パートナーズの８月実績は２２店舗で３７１件の契約を上げた。「７〜８月の閑散期も、各店舗の業績は好調で、独立制度に立候補する社員も増えつつある」（同社）としている。９月オープンのレオパレスパートナーズ（カッコ内は所在都道府県と出店会社、※印は社員独立店）は次の通り。
結城店（茨城県、結和土地建物）▽新小岩店（東京都、成家※）▽坂戸店（埼玉県、テンネクスト※）▽草加店（埼玉県、テンネクスト※）▽入間店（埼玉県、サンライズ住研）▽富士吉田店（山梨県、愛加）▽魚津店（富山県、ＡＢＣ）▽富山南店（富山県、ライフステーション※）▽岡山中央店（岡山県、ＷＩＬＬＨＯＵＳＥ）▽津山店（岡山県、鶴山不動産）▽出雲店（島根県、伊藤コンサルタント）▽尾道駅前店（広島県、ＨＯＭＥ’Ｓ）▽宇部店（山口県、アジア宅建）▽新居浜駅前店（愛媛県、三ツ星綜合不動産※）▽熊本北店（熊本県、みえ不動産）▽熊本中央店（熊本県、みえ不動産）▽王寺店（奈良県、アルデ）▽練馬店（東京都、アクアホーム）▽栃木店（栃木県、アイパレス）▽三次店（広島県、不動産プラザ庄原）。