5月8日号に東京圏のマンション家賃についての調査結果が掲載されていました。
これは、住宅新報社が独自に年2回賃貸マンションの家賃を調査しているもの。
調査範囲は、東京駅を中心とする半径50Km以内の駅、175駅。
東京〜取手や鎌倉までカバーしてあります。
間取りはワンルーム、１LDK〜２LDK、２LDK〜３LDKに３分類され、
徒歩10分圏内の非木造3階建て以上の賃貸マンションについて調査してあります。
実は、住宅販売を行っていた頃、真面目な読者でなかったワタシですが、
この記事は必ず押さえていました。
住宅を売る立場、買う立場、どちらの立場においても
このような客観的なデータは販売、購入の判断の助けになるものです。
住宅販売の際に、
住宅ローンの支払額との比較に賃貸マンションの家賃比較をする営業の方も多いのでは？
確かに、販売担当物件が変わるたびに
インターネットや賃貸情報誌で情報をかき集める方法もアリですが、
この記事を保存しておくほうが、よっぽど信憑性が高く、効率的では・・・？と、
私は考えています。
一方、住宅を購入する立場として、どのように活用すれば・・・いいのでしょうか。
もしかして、釈迦に説法かもしれませんが、「収益還元法」ってご存じですか？
収益還元法とは、不動産鑑定評価の手法の一つ。
不動産から得られる収益面から、不動産価値を評価する方法のことを言います。
「収益」という言葉から、「投資」という言葉を連想しがちですが、
何も、投資用不動産を購入するときだけに利用するモノではありません。
例えば、2LDK〜3LDKの家賃相場が90,000円のエリアで、
駅徒歩10分のところに2600万円の新築分譲マンション（3LDK）があったとしましょう。
日本不動産研究所の行った不動産投資家調査によると、
東京都内のファミリー向け賃貸取引利回りは4.8〜5.1%との結果がありますので、
仮に、一般的利回りが5%と仮定すると、
収益還元価格は、（9万円×12ヶ月）÷0.05＝2160万円となり、
前述の2600万円という価格はやや割高感を感じる価格設定だと考えられます。
厳密に収益還元法での評価価格をはじくためには、
もっと多くのデータや細かな設定が必要ですが、
大まかな判断基準データとして活用してみてはいかがでしょう。
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