福祉サービスとのコラボレーションによる、有効活用提案が紙面を賑わしていますが、福祉現場の側にたった提案なのか、地域の活性化を考えているのかの疑問が残ります。地域の活性化のない不動産投資は困難な時代が来ると予想されます。
地域貢献型の不動産活用がこれからのキーワードとなるでしよう。賃貸マンション経営は少子高齢化により「空室の増加」という直接的な現象以外にも、さまざまな二次的マイナス要素にさらされることになります。需給関係の悪化人口の減少、特に賃貸マンションのターゲットとなる若年層の減少は、世の景況と関わらない絶対的マイナス要素です。一定の供給継続、このような逆風にも関わらず、相続対策等の事情で、一定数のマンション建設＝競争は継続されます。新しくて安い物件の台頭、デフレにより低コストマンションを提案するゼネコンも増え、新しいだけでなく募集家賃も安い物件が登場しています。
空室の増加、例えばある地域の入居者ターゲットが100万人から80万人に減ったことは何を意味するのでしょう？
多分10室の入居が8室に減るという単純な問題ではなく、築年数等によって、10室→9室の影響しかない物件の一方で10室→3室の脅威も出現するということです。
家賃の下落、バブル崩壊後、供給側からすると「随分家賃相場が下がったナァ」と感じられるかもしれませんが、賃貸マンションの家賃は他の物価に比べるとデフレの影響が小さかった指数のひとつです。需給関係が悪化すれば、この指数はまだまだ下落する余地があると言えます。
人気エリアの上流、需給関係の悪化は全ての物件に平等に影響するわけではありません。
都心の人気物件は満室経営を続けられるでしょう。問題は需給関係の悪化により、その人気エリアが狭まっていくことで、ちょうどその境目になる地域はより激しい逆風にさらされるかもしれません。
賃貸経営ライフサイクルの短縮、借り手市場になると当然入居者には、より新しい物件を選択するチャンスが増えます。すると「30年後も入居率8割」というような事業計画は机上の空論となり、建物はまだまだ健在なのに建替えざるをえないという盛衰の激しい時代が到来するかもしれません。
高齢者専用施設、確かに高齢者人口は増えるのですが、現時点の賃貸需要の絶対数では、若年層が多いことも事実。また、高齢者専用となると防犯・近隣等の問題も気になります。
自立高齢者専用｢高齢者入居可｣というだけで、何の人的サービス・介護・ケアもない住宅、｢要介護になったら退去｣条件付きの施設等では高齢入居者にとって全く魅力がありません。要介護高齢者専用、要介護専用施設は、もはや｢住宅｣ではありません。要介護者施設が乱立する昨今、ソフトにもハードにも相応の投資をしないと競争力の無いものになってしまいます。
少子高齢化の逆風に対する方策のひとつに高齢者住宅事業があります。しかし既存の事業形態はリスクも大きく、具体的な取り組みとなるとさまざまなジレンマがあり、決断の要素が難しい側面があります。その中で、福祉長屋、コミュニティハイツ事業は、通常の賃貸マンション事業の形態を維持したまま、高齢者需要をプラスアルファできる“第3.の選択肢”となると考えられます。
NPOがテナントとして高齢入居者を支援するのがコミュニティハイツのしくみです。NPOは単に入居者のためだけに事務所を構えるのではなく、地域の活動拠点として運用します。これが、リーズナブルな入居者費用と地域資源を活かしたバックアップ体制をうみます。コミュニティハイツ事業は、介護・生活支援事業と不動産事業を分離していますので、オーナーは福祉事業に関わる法的・経済的リスクを負いません。そして、地域貢献のためのシステムを提供することになるのです。
まだまだ、器だけを作る有効活用提案がなされている、今、新発想が必要かも知れません。
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