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（2007.1.11号）

マンション供給と新企画

新規マンションの供給が前年比で４ヶ月連続、減少している（住宅新報第2994号週刊より）
という結果が「不動産経済研究所」から発表された。

２００６年の供給戸数は、首都圏で７万２千戸前後、近畿圏で３万戸前後になると予想している。契約率も７０～７７％と前年対比で落ち込んでいるが、好不況の指標である７０％は超えており、在庫数が大きく増加しているとはいえない。
低迷が予測され供給調整が行われているといえる。

これは、
①マンション用地の取得難
②立地条件の悪化
③地価の上昇
④建築資材等の値上がり
⑤金利の上昇に対する不安
⑥駆け込み需要の存在

新規分譲マンションの㎡単価は、平成１４年度を基準にすると約５万円に上昇している。
専有面積の広さ等での調整を行ってきたが、マンション用地の不足による土地仕入価格の上昇に伴う、販売価格の上昇が限界点にきていると言えよう。また、立地条件の変化による競争力の低下も現実のものとなっている。

各デベロッパーも２年後までの事業用地は確保出来ているのだが、それ以降の目処が立っていないのが現実である。現状の販売競争の激化を回避する動きと言える。この動きの中で、新規マンション価格の安定化を図りたいとの思惑であろう。

しかし、デベロッパーの特徴として、新規マンションを供給し続けなければならない宿命を持つ。大手デベロッパーの供給調整の動きが不動産価格へ影響を及ぼすかは疑問である。
現状のスタンスで仕入を続ける限りでは、３～５年後に答えが出るのであろう。

一方で、新規大量供給されたマンションの影響で、空洞化しつつある中古マンションの動きが活発化している。この中古マンションの投資ブームも仕入価格の上昇がネックになっている。市場での転売価格の上昇の中、地価上昇局面で不動産業者の価格上昇を目論む売り惜しみの影響があるのではないか、という憶測も生まれている。

金利の上昇が見えた時、市場に放出される時が来る。この時に、誰が最終的な損失を被るのであろう。長期的な視点では、リノベーション事業により都心空洞化地域に需要者層を呼び戻せるかが、これからの課題であろう。都心の利便性と新しいサービスの付加による競争が、激化するものと考えられる。そのキーワードは、介護・医療・ＳＯＨＯ、そして「和」なのかも知れない。

猪股　豊（いのまた　ゆたか）

（株）資産承継研究所　代表取締役社長。コミュニティサポートコンソーシアム合同会社【不動産・信託事業統括リーダー】。ＮＰＯ法人　日本コミュニティライフサポートセンター代表理事。京阪神マンション管理士会理事。不動産実践塾『いの塾』塾長。大阪市立大学法学部法律学科卒業、大阪府立大学経済学部経済研究科修了。資産承継コンサルティング業務、税理士補助業務、不動産調査業務、不動産管理顧問業務、マンションコンサルティング業務、マンション管理者派遣業務、信託業務を中心とした事業展開を行っている。金融機関、建築士会、不動産団体、建築関連企業主催研修会、セミナー講師として活躍。
主な著書に、住宅新報社『マンションの価値を上げる　管理の超実践読本』（共著）。夕刊フジコラム『買って良いのか！このマンション』、住宅新報社新聞『不動産ＦＰセミナー』執筆。